Werbungskosten in Wiesbaden: was Vermieter absetzen können
Sofort abziehbar oder über die AfA, und wo die 15-Prozent-Grenze liegt. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Werbungskosten bei Vermietung in Wiesbaden: das Wichtigste
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind, § 9 EStG. Sofort und in voller Höhe abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, Verwaltungskosten, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand. Die AfA kommt als jährlicher Betrag hinzu.
Die wichtigste Grenze steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten und sind nicht mehr sofort abziehbar, sondern laufen über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich.
Was das in Wiesbaden bedeutet: bei einem Kaufpreis von 300.720 € für 70 m² und einem Gebäudeanteil von 80 % liegt die Grenze bei rund 36.086 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag, nicht nur für den übersteigenden Teil. Der Unterschied ist erheblich: derselbe Betrag wirkt entweder in einem Jahr oder verteilt über Jahrzehnte.
Nicht in die 15-Prozent-Prüfung fallen jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten, etwa Schönheitsreparaturen oder die Heizungswartung. Erweiterungen wie ein Anbau sind umgekehrt ohnehin immer Herstellungsaufwand. Wer umfangreich sanieren will, verschiebt größere Maßnahmen deshalb häufig über die Dreijahresgrenze hinaus.
Der Markt in Wiesbaden in Zahlen
Wiesbaden (Hessen) hat 300.089 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.296 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.796 € bis 7.997 € pro m²), Neubau bei rund 7.000 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 14,74 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 1.203 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,7 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Wiesbaden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Nordost, Sonnenberg, Südost, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Biebrich, Schierstein, Dotzheim: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Nordost: 3.236 € bis 8.026 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 148 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sonnenberg: 3.542 € bis 9.492 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 168 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südost: 4.021 € bis 7.938 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 97 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Biebrich: 3.380 € bis 6.813 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 102 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Schierstein: 3.699 € bis 6.249 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 69 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Dotzheim: 2.772 € bis 5.894 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 113 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Wiesbaden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Die Mietpreisbremse ist in Wiesbaden rechtlich umstritten, die Landesverordnung wurde angegriffen und ihre Anwendbarkeit ist Stand Mitte 2026 offen. Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Wiesbaden, Amt für Statistik und Stadtforschung (Melderegister, Januar 2025), 2025.
Kaufpreise: immowelt Price Map (asking prices, July 2026; Gutachterausschuss notarised resales 2024: 3,757 EUR/m2), 2026.
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Wiesbaden (asking cold rents, May 2026), 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wiesbaden 2017-2026, 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex (marktaktiver Leerstand 2022), cited in Landeshauptstadt Wiesbaden Stadtanalyse Immobilienmarkt und Mietpreise, 2023.
Häufige Fragen
Was kann ich als Vermieter absetzen?
Schuldzinsen, Grundsteuer, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Verwaltung, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand, dazu die jährliche AfA auf das Gebäude.
Wo liegt die 15-Prozent-Grenze bei einer Wohnung in Wiesbaden?
Bei rund 36.086 €, gerechnet auf 15 % des Gebäudeanteils eines Kaufpreises von 300.720 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag.
Zählen alle Reparaturen zur 15-Prozent-Grenze?
Nein. Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie Schönheitsreparaturen oder Heizungswartung bleiben außen vor. Erweiterungen sind umgekehrt immer Herstellungsaufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Wiesbaden?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Wiesbaden realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Biebrich, Schierstein, Dotzheim höher, in Spitzenlagen wie Nordost niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Wiesbaden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Wiesbaden zu 300.720 € sind das 60.144 € Anzahlung plus 24.058 € Nebenkosten.