Kaufnebenkosten in Wiesbaden: was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für Wiesbaden, gerechnet auf den örtlichen Preis. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,8 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, Marktspanne Juni 2026 3,6 bis 3,9 %) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Kaufnebenkosten in Wiesbaden: das Wichtigste
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % nach GNotKG, die bundesweit gleich sind, weil sie gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar sind. Zusammen sind das 8 % des Kaufpreises, eine Maklerprovision noch nicht eingerechnet.
Auf die 70-m²-Referenzwohnung in Wiesbaden zu 300.720 € entspricht das 24.058 € an Nebenkosten. Dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen: deutsche Banken finanzieren die Kaufnebenkosten regelmäßig nicht mit, weil ihnen keine Sicherheit gegenübersteht. Bei einer Finanzierung mit 80 % Beleihung sind daher Eigenkapital für die 20 % Anzahlung und zusätzlich die vollen Nebenkosten einzuplanen.
Bei vermieteten Objekten sind die Nebenkosten steuerlich nicht verloren. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden zusammen mit dem Gebäudewert über die AfA abgeschrieben. Nur der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt.
Der Markt in Wiesbaden in Zahlen
Wiesbaden (Hessen) hat 300.089 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.296 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.796 € bis 7.997 € pro m²), Neubau bei rund 7.000 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 14,74 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 1.203 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,7 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Wiesbaden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Nordost, Sonnenberg, Südost, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Biebrich, Schierstein, Dotzheim: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Nordost: 3.236 € bis 8.026 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 148 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sonnenberg: 3.542 € bis 9.492 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 168 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südost: 4.021 € bis 7.938 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 97 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Biebrich: 3.380 € bis 6.813 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 102 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Schierstein: 3.699 € bis 6.249 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 69 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Dotzheim: 2.772 € bis 5.894 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 113 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Wiesbaden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Die Mietpreisbremse ist in Wiesbaden rechtlich umstritten, die Landesverordnung wurde angegriffen und ihre Anwendbarkeit ist Stand Mitte 2026 offen. Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Wiesbaden, Amt für Statistik und Stadtforschung (Melderegister, Januar 2025), 2025.
Kaufpreise: immowelt Price Map (asking prices, July 2026; Gutachterausschuss notarised resales 2024: 3,757 EUR/m2), 2026.
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Wiesbaden (asking cold rents, May 2026), 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wiesbaden 2017-2026, 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex (marktaktiver Leerstand 2022), cited in Landeshauptstadt Wiesbaden Stadtanalyse Immobilienmarkt und Mietpreise, 2023.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Wiesbaden?
Rund 8 % des Kaufpreises: 6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus etwa 2 % für Notar und Grundbuch. Auf 300.720 € sind das 24.058 €.
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
In der Regel nicht. Den Nebenkosten steht keine Sicherheit gegenüber, deshalb verlangen deutsche Banken sie aus Eigenkapital, zusätzlich zur Anzahlung.
Kann man die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Vermietung ja, allerdings nicht sofort: sie gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und laufen über die AfA in die jährliche Abschreibung ein. Bei Eigennutzung sind sie nicht absetzbar.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Wiesbaden?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Wiesbaden realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Biebrich, Schierstein, Dotzheim höher, in Spitzenlagen wie Nordost niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Wiesbaden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Wiesbaden zu 300.720 € sind das 60.144 € Anzahlung plus 24.058 € Nebenkosten.