Spekulationssteuer in München: wann der Verkauf steuerfrei ist
Die Zehnjahresfrist, die Ausnahmen und was sie bei Münchener Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,8 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, Marktspanne Juni 2026 3,6 bis 3,9 %) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Spekulationssteuer in München: das Wichtigste
Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, § 23 EStG. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Innerhalb der Frist unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei Spitzenverdienern also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Bei einem Preistrend von +1,5 % gegenüber dem Vorjahr in München ist der Betrag, um den es geht, keine Kleinigkeit: auf eine 70-m²-Wohnung zu 574.000 € entspricht ein Jahr dieser Entwicklung rund 8.610 € an Wertveränderung. Wer neun Jahre und elf Monate hält, versteuert den gesamten aufgelaufenen Gewinn.
Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens erhöht die zuvor genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Zweitens gilt für selbst bewohnte Immobilien eine eigene, kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Der Markt in München in Zahlen
München (Bayern) hat 1.612.429 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 8.200 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 7.293 € bis 12.623 € pro m²), Neubau bei rund 10.465 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 21,44 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,2 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.610 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in München kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Schwabing-West, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Au-Haidhausen, Sendling, Obergiesing: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Schwabing-West: 8.111 € bis 13.127 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 62 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (incl. Glockenbachviertel): 8.469 € bis 14.628 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 73 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Maxvorstadt: Preisband nicht belastbar erhoben.
Au-Haidhausen: Preisband nicht belastbar erhoben.
Sendling: Preisband nicht belastbar erhoben.
Obergiesing: Preisband nicht belastbar erhoben.
Steuern und Kaufnebenkosten in München
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München (residents with primary residence, 31.12.2025, +0.5% YoY), 2026.
Kaufpreise: ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025 (existing-stock asking price €8,200/m²), 01.10.2025.
Mieten: immowelt Mietpreise München (asking cold rent, apartments, as of 01.07.2026; full-year 2025 avg €20.57/m², +4.9% YoY).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price history (2025: €8,035/m² vs 2024: €7,913/m² = +1.5%), July 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (market-active vacancy, data year 2024; Munich tied with Frankfurt and Freiburg as lowest in Germany; national avg 2.2%), empirica regio, Dec 2025.
Häufige Fragen
Wann kann ich eine Wohnung in München steuerfrei verkaufen?
Nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen, § 23 EStG. Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, jeweils das Datum der notariellen Beurkundung.
Gilt die Zehnjahresfrist auch bei Eigennutzung?
Nein, dort greift eine kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Wie wirkt sich die AfA auf den Verkaufsgewinn aus?
Sie erhöht ihn. Bereits genutzte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten, sodass der steuerpflichtige Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist entsprechend größer ausfällt. Nach Ablauf der Frist spielt das keine Rolle mehr.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in München?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in München realistisch?
Brutto im Mittel 3,2 %, in renditeorientierten Lagen wie Au-Haidhausen, Sendling, Obergiesing höher, in Spitzenlagen wie Schwabing-West niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in München steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in München zu 574.000 € sind das 114.800 € Anzahlung plus 31.570 € Nebenkosten.