Mietpreisbremse in München: gilt sie, und was bedeutet das für die Miete?
Der geprüfte Stand für München und was er für die Kalkulation ändert. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Mietpreisbremse in München: das Wichtigste
München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel, und die abgesenkte Kappungsgrenze lässt im laufenden Mietverhältnis nur 15 % Erhöhung binnen drei Jahren zu.
Für die Kalkulation heißt das: maßgeblich ist die erzielbare regulierte Miete, nicht die Angebotsmiete aus dem Portal. Bei 21,44 € pro m² Kaltmiete im Mittel und 3,2 % Bruttorendite ist der Abstand zwischen Wunsch und Zulässigem der wichtigste Prüfpunkt vor dem Kauf. Ausgenommen bleiben Neubauten mit erstmaliger Nutzung ab Oktober 2014 sowie umfassend modernisierte Objekte.
Der Markt in München in Zahlen
München (Bayern) hat 1.612.429 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 8.200 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 7.290 € bis 12.620 € pro m²), Neubau bei rund 10.470 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 21,44 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,2 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 8.610 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in München kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Schwabing-West, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Schwabing-West: 8.110 € bis 13.130 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 62 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (inkl. Glockenbachviertel): 8.470 € bis 14.630 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 73 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Maxvorstadt: Preisband nicht belastbar erhoben.
Au-Haidhausen: Preisband nicht belastbar erhoben.
Sendling: Preisband nicht belastbar erhoben.
Obergiesing: Preisband nicht belastbar erhoben.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in München
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025, 01.10.2025.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Mietpreise München, 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisverlauf, Juli 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025, empirica regio, Dez. 2025.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in München?
Ja. München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, im Bestand 15 % in drei Jahren.
Welche Objekte sind von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Neubauten, die ab Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Ebenfalls zulässig bleibt die zuvor wirksam vereinbarte höhere Vormiete.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in München?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in München realistisch?
Brutto im Mittel 3,2 %, in Spitzenlagen wie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in München steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in München zu 574.000 € sind das 114.800 € Anzahlung plus 31.570 € Nebenkosten.