Denkmal-AfA in München: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie § 7i EStG funktioniert und was er bei Münchener Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,97 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Denkmal-AfA in München: das Wichtigste
Die Denkmal-AfA ist das steuerlich stärkste Instrument im deutschen Immobilienbestand. Nach § 7i EStG werden die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben, zusammen also 100 % in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung greift § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre, also 90 %, als Sonderausgaben.
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: begünstigt sind ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis. Der Erwerb teilt sich in drei Teile, die getrennt behandelt werden: die begünstigten Baumaßnahmen nach § 7i, die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 oder 5 mit 2 bis 2,5 %, und der Grund und Boden, der überhaupt nicht abgeschrieben wird.
Zur Größenordnung in München: liegt der Kaufpreis einer 70-m²-Wohnung bei 574.000 € und entfallen davon 40 % auf die Sanierung, sind das 229.600 €, die über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren entspricht das 20.664 € jährlich, gegenüber 9.184 € bei einer regulären Bestandswohnung mit 2 %.
Ohne Papier kein Abzug: erforderlich ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, bei § 7h die der Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Sie muss die Maßnahmen als denkmalgerecht bestätigen, und sie wird vor Baubeginn abgestimmt, nicht nachträglich.
Der Markt in München in Zahlen
München (Bayern) hat 1.612.429 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 8.200 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 7.293 € bis 12.623 € pro m²), Neubau bei rund 10.465 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 21,44 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,2 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.610 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in München kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Schwabing-West, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Au-Haidhausen, Sendling, Obergiesing: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Schwabing-West: 8.111 € bis 13.127 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 62 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (incl. Glockenbachviertel): 8.469 € bis 14.628 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 73 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Maxvorstadt: Preisband nicht belastbar erhoben.
Au-Haidhausen: Preisband nicht belastbar erhoben.
Sendling: Preisband nicht belastbar erhoben.
Obergiesing: Preisband nicht belastbar erhoben.
Steuern und Kaufnebenkosten in München
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München (residents with primary residence, 31.12.2025, +0.5% YoY), 2026.
Kaufpreise: ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025 (existing-stock asking price €8,200/m²), 01.10.2025.
Mieten: immowelt Mietpreise München (asking cold rent, apartments, as of 01.07.2026; full-year 2025 avg €20.57/m², +4.9% YoY).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price history (2025: €8,035/m² vs 2024: €7,913/m² = +1.5%), July 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (market-active vacancy, data year 2024; Munich tied with Frankfurt and Freiburg as lowest in Germany; national avg 2.2%), empirica regio, Dec 2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren, § 7i EStG. Bei Eigennutzung 9 % über zehn Jahre, also 90 %, § 10f EStG.
Wird der ganze Kaufpreis abgeschrieben?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten. Die Altbausubstanz läuft mit 2 bis 2,5 % über die reguläre AfA, der Grund und Boden gar nicht.
Was brauche ich für die Denkmal-AfA?
Eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalgerechte Durchführung der Maßnahmen, abgestimmt vor Baubeginn. Bei § 7h stellt sie die Gemeinde für das Sanierungsgebiet aus.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in München?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in München realistisch?
Brutto im Mittel 3,2 %, in renditeorientierten Lagen wie Au-Haidhausen, Sendling, Obergiesing höher, in Spitzenlagen wie Schwabing-West niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in München steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in München zu 574.000 € sind das 114.800 € Anzahlung plus 31.570 € Nebenkosten.