Denkmal-AfA in Frankfurt am Main: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie § 7i EStG funktioniert und was er bei Frankfurt am Mainer Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Denkmal-AfA in Frankfurt am Main: das Wichtigste
Die Denkmal-AfA ist das steuerlich stärkste Instrument im deutschen Immobilienbestand. Nach § 7i EStG werden die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben, zusammen also 100 % in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung greift § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre, also 90 %, als Sonderausgaben.
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: begünstigt sind ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis. Der Erwerb teilt sich in drei Teile, die getrennt behandelt werden: die begünstigten Baumaßnahmen nach § 7i, die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 oder 5 mit 2 bis 2,5 %, und der Grund und Boden, der überhaupt nicht abgeschrieben wird.
Zur Größenordnung in Frankfurt am Main: liegt der Kaufpreis einer 70-m²-Wohnung bei 397.600 € und entfallen davon 40 % auf die Sanierung, sind das 159.040 €, die über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren entspricht das 14.314 € jährlich, gegenüber 6.362 € bei einer regulären Bestandswohnung mit 2 %.
Ohne Papier kein Abzug: erforderlich ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, bei § 7h die der Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Sie muss die Maßnahmen als denkmalgerecht bestätigen, und sie wird vor Baubeginn abgestimmt, nicht nachträglich.
Der Markt in Frankfurt am Main in Zahlen
Frankfurt am Main (Hessen) hat 781.337 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.680 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 3.329 € bis 9.389 € pro m²), Neubau bei rund 7.840 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 19,57 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 17.097 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Frankfurt am Main kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Westend, Nordend, Sachsenhausen, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Bornheim, Bockenheim, Ostend: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Westend (Westend-Süd): 7.640 € bis 11.559 € pro m², im Mittel rund 69 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordend (Nordend-West): 6.480 € bis 9.513 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sachsenhausen (Sachsenhausen-Nord): 5.160 € bis 10.000 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 94 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bornheim: 5.580 € bis 8.804 € pro m², im Mittel rund 27 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bockenheim: 6.721 € bis 8.143 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 21 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ostend: 6.480 € bis 9.771 € pro m², im Mittel rund 43 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Die Mietpreisbremse ist in Frankfurt am Main rechtlich umstritten, die Landesverordnung wurde angegriffen und ihre Anwendbarkeit ist Stand Mitte 2026 offen. Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Frankfurt am Main, Bürgeramt Statistik und Wahlen, 'Frankfurt Statistik.aktuell' 04/2026 (Melderegister, Stand 31.12.2025; +0.6% YoY, all-time high).
Kaufpreise: Average: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025: citywide avg notarised transaction price for condominiums, +4.3% YoY.
Mieten: Wohnungsbörse.net Mietspiegel Frankfurt: avg asking cold rent 2025: €19.57/m² (2026 to date: €19.38; district range Frankfurter Berg ~€12.79 to Innenstadt ~€23.77).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (market-active vacancy, data year 2024): Frankfurt 0.1%, tied with Munich and Freiburg for lowest in Germany; empirica regio, Dec 2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren, § 7i EStG. Bei Eigennutzung 9 % über zehn Jahre, also 90 %, § 10f EStG.
Wird der ganze Kaufpreis abgeschrieben?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten. Die Altbausubstanz läuft mit 2 bis 2,5 % über die reguläre AfA, der Grund und Boden gar nicht.
Was brauche ich für die Denkmal-AfA?
Eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalgerechte Durchführung der Maßnahmen, abgestimmt vor Baubeginn. Bei § 7h stellt sie die Gemeinde für das Sanierungsgebiet aus.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Frankfurt am Main realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Bornheim, Bockenheim, Ostend höher, in Spitzenlagen wie Westend niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Frankfurt am Main steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Frankfurt am Main zu 397.600 € sind das 79.520 € Anzahlung plus 31.808 € Nebenkosten.