Wohnung als Kapitalanlage in Frankfurt am Main: die Zahlen im Überblick
Kaufpreis, Miete, Rendite und Eigenkapitalbedarf für Frankfurt am Main. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Wohnung als Kapitalanlage in Frankfurt am Main: das Wichtigste
Eine 70-m²-Wohnung kostet in Frankfurt am Main im Mittel 397.600 € bei 5.680 € pro m². Bei 19,57 € pro m² Kaltmiete stehen dem 16.439 € Jahresmiete gegenüber, also 4,1 % Bruttorendite.
Der tatsächliche Kapitaleinsatz liegt höher als die Anzahlung. Bei 80 % Beleihung sind 79.520 € Eigenkapital für die Anzahlung nötig, dazu 31.808 € Kaufnebenkosten, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Zusammen sind das 111.328 €, die aus eigenen Mitteln kommen müssen.
Steuerlich ist die Vermietung der Hebel: die Gebäude-AfA mindert Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen, ohne Geld zu kosten, und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen nach § 23 EStG steuerfrei. Bei Eigennutzung entfällt die AfA; steuerfrei verkaufen lässt sich dann bereits nach Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Der Preistrend liegt aktuell bei +4,3 % gegenüber dem Vorjahr, die Leerstandsquote bei 0,1 %.
Der Markt in Frankfurt am Main in Zahlen
Frankfurt am Main (Hessen) hat 781.337 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.680 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.330 € bis 9.390 € pro m²), Neubau bei rund 7.840 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 19,57 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 17.097 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Frankfurt am Main kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Westend, Ostend und Nordend, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Westend (Westend-Süd): 7.640 € bis 11.560 € pro m², im Mittel rund 69 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordend (Nordend-West): 6.480 € bis 9.510 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sachsenhausen (Sachsenhausen-Nord): 5.160 € bis 10.000 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 94 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bornheim: 5.580 € bis 8.800 € pro m², im Mittel rund 27 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bockenheim: 6.720 € bis 8.140 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel.
Ostend: 6.480 € bis 9.770 € pro m², im Mittel rund 43 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Die Lage in Frankfurt am Main ist rechtlich in Bewegung: das Amtsgericht Frankfurt hat im Juni 2026 in einem Mietrechtsstreit die Verlängerung der hessischen Verordnung für unwirksam gehalten, die laufende Verordnung endet am 25.11.2026, und eine neue Verordnung, die Frankfurt am Main wieder erfasst, soll Mitte November 2026 beschlossen werden (hessenschau, 24.09.2026). Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Frankfurt am Main, Bürgeramt Statistik und Wahlen, 'Frankfurt Statistik.aktuell' 04/2026.
Kaufpreise (beurkundete Kaufpreise): Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025.
Mieten (Angebotsmieten): Wohnungsbörse.net Mietspiegel Frankfurt.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage in Frankfurt am Main?
Bei 80 % Beleihung und einer 70-m²-Wohnung zu 397.600 € sind das 79.520 € Anzahlung plus 31.808 € Kaufnebenkosten, zusammen rund 111.328 €.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Frankfurt am Main?
Die Bruttorendite liegt bei 4,1 % und der Preistrend bei +4,3 % gegenüber dem Vorjahr. Ob das trägt, hängt an Finanzierungskosten, Steuersatz und Haltedauer, nicht an der Rendite allein. Die Zahlen oben sind Marktmittelwerte, keine Aussage über ein einzelnes Objekt.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Für Privatpersonen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der zehn Jahre unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Frankfurt am Main realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in Spitzenlagen wie Westend niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Frankfurt am Main steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Frankfurt am Main zu 397.600 € sind das 79.520 € Anzahlung plus 31.808 € Nebenkosten.