Spekulationssteuer in Berlin: wann der Verkauf steuerfrei ist
Die Zehnjahresfrist, die Ausnahmen und was sie bei Berliner Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Spekulationssteuer in Berlin: das Wichtigste
Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, § 23 EStG. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Innerhalb der Frist unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei Spitzenverdienern also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Bei einem Preistrend von +6 % gegenüber dem Vorjahr in Berlin ist der Betrag, um den es geht, keine Kleinigkeit: auf eine 70-m²-Wohnung zu 372.400 € entspricht ein Jahr dieser Entwicklung rund 22.344 € an Wertveränderung. Wer neun Jahre und elf Monate hält, versteuert den gesamten aufgelaufenen Gewinn.
Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens erhöht die zuvor genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Zweitens gilt für selbst bewohnte Immobilien eine eigene, kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Der Markt in Berlin in Zahlen
Berlin (Berlin) hat 3.700.577 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.320 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 3.340 € bis 7.020 € pro m²), Neubau bei rund 8.450 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 18,00 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 22.344 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,3 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Berlin kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Pankow, Neukölln, Lichtenberg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Mitte: 7.000 € bis 9.200 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Friedrichshain-Kreuzberg: 5.500 € bis 6.300 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 15 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Charlottenburg-Wilmersdorf: 5.600 € bis 7.500 € pro m², im Mittel rund 23 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 34 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pankow (incl. Prenzlauer Berg): 4.700 € bis 5.100 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 9 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Neukölln: 4.800 € bis 5.200 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Lichtenberg: 4.000 € bis 4.900 € pro m², im Mittel rund 16 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 23 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Berlin
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Berlin ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsfortschreibung Stand 31.12.2025 (press release June 2026).
Kaufpreise: GUTHMANN Estate market report H1 2026, based on Gutachterausschuss Berlin notarised transaction data (avg resale €5,320/m²; borough averages Spandau €3,340 to Mitte €7,020).
Mieten: GUTHMANN Estate 2026 (avg asking net cold rent, existing apartments; includes furnished/temporary lettings so skews high; new-build asking €22/m²).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: GUTHMANN Estate 2026 (transaction prices 2024 €4,980 → 2025 €5,290/m²).
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (market-active vacancy, data year 2024), cited by Hypofriend (updated July 2026).
Häufige Fragen
Wann kann ich eine Wohnung in Berlin steuerfrei verkaufen?
Nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen, § 23 EStG. Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, jeweils das Datum der notariellen Beurkundung.
Gilt die Zehnjahresfrist auch bei Eigennutzung?
Nein, dort greift eine kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Wie wirkt sich die AfA auf den Verkaufsgewinn aus?
Sie erhöht ihn. Bereits genutzte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten, sodass der steuerpflichtige Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist entsprechend größer ausfällt. Nach Ablauf der Frist spielt das keine Rolle mehr.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Berlin?
6 % Grunderwerbsteuer in Berlin plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Berlin realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Pankow, Neukölln, Lichtenberg höher, in Spitzenlagen wie Mitte niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Berlin steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Berlin zu 372.400 € sind das 74.480 € Anzahlung plus 29.792 € Nebenkosten.