Spekulationssteuer in Dortmund: wann der Verkauf steuerfrei ist
Die Zehnjahresfrist, die Ausnahmen und was sie bei Dortmunder Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Spekulationssteuer in Dortmund: das Wichtigste
Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, § 23 EStG. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Innerhalb der Frist unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei Spitzenverdienern also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Bei einem Preistrend von +7,2 % gegenüber dem Vorjahr in Dortmund ist der Betrag, um den es geht, keine Kleinigkeit: auf eine 70-m²-Wohnung zu 182.350 € entspricht ein Jahr dieser Entwicklung rund 13.129 € an Wertveränderung. Wer neun Jahre und elf Monate hält, versteuert den gesamten aufgelaufenen Gewinn.
Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens erhöht die zuvor genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Zweitens gilt für selbst bewohnte Immobilien eine eigene, kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Der Markt in Dortmund in Zahlen
Dortmund (Nordrhein-Westfalen) hat 612.165 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.605 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.474 € bis 4.902 € pro m²), Neubau bei rund 4.550 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,10 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 13.129 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 2,2 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Dortmund kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Kreuzviertel, Innenstadt-Ost, Hörde / Phoenix-See, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Kreuzviertel (Innenstadt-West): 2.953 € bis 3.197 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt-Ost (Kaiserviertel/Gartenstadt): 3.103 € bis 3.359 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hörde / Phoenix-See: 2.292 € bis 3.534 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 54 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hombruch (incl. Kirchhörde): 2.830 € bis 3.022 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 7 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordstadt (Innenstadt-Nord): 1.412 € bis 2.199 € pro m², im Mittel rund 31 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 56 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Aplerbeck: 2.593 € bis 2.593 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 0 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dortmund
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Dortmund ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Dortmund, online statistics 'Bevölkerung in Zahlen 2025' (population register, 2025, published 12.02.2026).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments Dortmund, as of 01.07.2026 (existing stock, asking prices; houses: 3,470 EUR/m2).
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Dortmund, asking cold rents, as of end April 2026 (avg 10.10 EUR/m2; 60m2 flat 9.30 EUR/m2).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development Dortmund 7/2026 (1yr +7.2%).
Leerstand: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2025 (housing market monitoring 2024, surveyed vacancy 2.2% of the 2023 housing stock).
Häufige Fragen
Wann kann ich eine Wohnung in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen, § 23 EStG. Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, jeweils das Datum der notariellen Beurkundung.
Gilt die Zehnjahresfrist auch bei Eigennutzung?
Nein, dort greift eine kürzere Regel: steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Wie wirkt sich die AfA auf den Verkaufsgewinn aus?
Sie erhöht ihn. Bereits genutzte Abschreibung mindert die Anschaffungskosten, sodass der steuerpflichtige Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist entsprechend größer ausfällt. Nach Ablauf der Frist spielt das keine Rolle mehr.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dortmund?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Dortmund realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck höher, in Spitzenlagen wie Kreuzviertel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dortmund zu 182.350 € sind das 36.470 € Anzahlung plus 15.500 € Nebenkosten.