Vermieten oder selbst einziehen in Dortmund?
Was die Vermietung in Dortmund steuerlich anders macht als die Eigennutzung. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Vermieten statt selbst nutzen in Dortmund: das Wichtigste
Dieselbe Wohnung, zwei völlig verschiedene Steuerbilder. Bei Vermietung mindern AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen, und nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Bei Eigennutzung entfallen die Abzüge: keine AfA, kein Zinsabzug, keine Werbungskosten; steuerfrei verkaufen lässt sich dann schon früher, wie unten beschrieben.
In Zahlen für Dortmund: eine 70-m²-Wohnung zu 182.350 € bringt bei 10,10 € pro m² eine Jahreskaltmiete von 8.484 €, also 4,1 % brutto. Dem steht bei Eigennutzung die ersparte Miete gegenüber, die aber steuerfrei und damit auch nicht absetzbar ist. Der Vergleich ist deshalb keiner zwischen zwei Renditen, sondern zwischen einer steuerpflichtigen Einnahme mit Abzügen und einer steuerfreien Ersparnis ohne.
Die Eigennutzung hat ihre eigene Frist: steuerfrei verkaufen kann, wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Das sind faktisch gut zwei Kalenderjahre statt zehn.
Der Markt in Dortmund in Zahlen
Dortmund (Nordrhein-Westfalen) hat 612.165 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.610 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.470 € bis 4.900 € pro m²), Neubau bei rund 4.550 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,10 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 13.129 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 2,2 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Dortmund kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Innenstadt-Ost, Kreuzviertel und Hombruch, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Nordstadt: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Kreuzviertel (Innenstadt-West): 2.950 € bis 3.200 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel.
Innenstadt-Ost (Kaiserviertel/Gartenstadt): 3.100 € bis 3.360 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel.
Hörde / Phoenix-See: 2.290 € bis 3.530 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 54 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hombruch (inkl. Kirchhörde): 2.830 € bis 3.020 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel.
Nordstadt (Innenstadt-Nord): 1.410 € bis 2.200 € pro m², im Mittel rund 31 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 56 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Aplerbeck: rund 2.590 € pro m², auf Höhe des Stadtmittels.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dortmund
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Dortmund ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Dortmund, Online-Statistik 'Bevölkerung in Zahlen 2025', 12.02.2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen Dortmund, Stand 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Dortmund, Angebotskaltmieten, Stand Ende April 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Dortmund 7/2026.
Leerstand: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2025.
Häufige Fragen
Lohnt sich Vermieten in Dortmund mehr als Eigennutzung?
Steuerlich sind es zwei verschiedene Modelle. Vermietung bringt 4,1 % Bruttorendite plus AfA und Zinsabzug, aber steuerpflichtige Einkünfte. Eigennutzung bringt eine steuerfreie Mietersparnis ohne jeden Abzug. Was besser ist, hängt am persönlichen Steuersatz und an der Haltedauer.
Kann ich eine selbst genutzte Wohnung später vermieten?
Ja. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung greifen AfA und Werbungskosten. Für die Zehnjahresfrist zählt aber der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, nicht der Nutzungswechsel.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dortmund?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Dortmund realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Nordstadt höher, in Spitzenlagen wie Innenstadt-Ost niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dortmund zu 182.350 € sind das 36.470 € Anzahlung plus 15.500 € Nebenkosten.