Mietrendite in Dortmund: was Kapitalanleger tatsächlich verdienen
Brutto- und Nettomietrendite, gerechnet aus geprüften Kauf- und Mietdaten. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,8 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, Marktspanne Juni 2026 3,6 bis 3,9 %) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Mietrendite in Dortmund: das Wichtigste
Bei einem mittleren Kaufpreis von 2.605 € pro m² und einer Kaltmiete von 10,10 € pro m² ergibt sich in Dortmund eine Bruttomietrendite von 4,1 %. Das ist die Rechnung vor Kosten: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
Von der Bruttorendite gehen die nicht umlagefähigen Kosten ab, vor allem die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage und der Anteil des Hausgelds, den der Eigentümer trägt. Als Faustgröße bleiben davon rund ein Fünftel bis ein Viertel der Jahresmiete hängen, sodass aus 4,1 % brutto grob 3,2 % netto vor Finanzierung und Steuern werden. Die Kaufnebenkosten von 8,5 % in Nordrhein-Westfalen verlängern zusätzlich die Amortisation, weil sie den eingesetzten Betrag erhöhen, ohne die Miete zu verändern.
Der Markt in Dortmund in Zahlen
Dortmund (Nordrhein-Westfalen) hat 612.165 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.605 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.474 € bis 4.902 € pro m²), Neubau bei rund 4.550 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,10 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 13.129 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 2,2 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Dortmund kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Kreuzviertel, Innenstadt-Ost, Hörde / Phoenix-See, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Kreuzviertel (Innenstadt-West): 2.953 € bis 3.197 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt-Ost (Kaiserviertel/Gartenstadt): 3.103 € bis 3.359 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hörde / Phoenix-See: 2.292 € bis 3.534 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 54 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hombruch (incl. Kirchhörde): 2.830 € bis 3.022 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 7 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordstadt (Innenstadt-Nord): 1.412 € bis 2.199 € pro m², im Mittel rund 31 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 56 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Aplerbeck: 2.593 € bis 2.593 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 0 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dortmund
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Dortmund ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Dortmund, online statistics 'Bevölkerung in Zahlen 2025' (population register, 2025, published 12.02.2026).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments Dortmund, as of 01.07.2026 (existing stock, asking prices; houses: 3,470 EUR/m2).
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Dortmund, asking cold rents, as of end April 2026 (avg 10.10 EUR/m2; 60m2 flat 9.30 EUR/m2).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development Dortmund 7/2026 (1yr +7.2%).
Leerstand: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2025 (housing market monitoring 2024, surveyed vacancy 2.2% of the 2023 housing stock).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Mietrendite in Dortmund?
Brutto 4,1 %, gerechnet aus 2.605 € pro m² Kaufpreis und 10,10 € pro m² Kaltmiete. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger übrig.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den eingesetzten Betrag ein, in Nordrhein-Westfalen also 8,5 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dortmund?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Dortmund realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck höher, in Spitzenlagen wie Kreuzviertel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dortmund zu 182.350 € sind das 36.470 € Anzahlung plus 15.500 € Nebenkosten.