Mietrendite in Dortmund: was Kapitalanleger tatsächlich verdienen
Brutto- und Nettomietrendite, gerechnet aus den unten belegten Kauf- und Mietdaten. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Mietrendite in Dortmund: das Wichtigste
Bei einem mittleren Kaufpreis von 2.610 € pro m² und einer Kaltmiete von 10,10 € pro m² ergibt sich in Dortmund eine Bruttomietrendite von 4,1 %. Das ist die Rechnung vor Kosten: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
Von der Bruttorendite gehen die nicht umlagefähigen Kosten ab, vor allem die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage und der Anteil des Hausgelds, den der Eigentümer trägt. Als Faustgröße bleiben davon rund ein Fünftel bis ein Viertel der Jahresmiete hängen, sodass aus 4,1 % brutto grob 3,2 % netto vor Finanzierung und Steuern werden. Die Kaufnebenkosten von 8,5 % in Nordrhein-Westfalen verlängern zusätzlich die Amortisation, weil sie den eingesetzten Betrag erhöhen, ohne die Miete zu verändern.
Der Markt in Dortmund in Zahlen
Dortmund (Nordrhein-Westfalen) hat 612.165 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.610 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.470 € bis 4.900 € pro m²), Neubau bei rund 4.550 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,10 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 13.129 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 2,2 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Dortmund kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Innenstadt-Ost, Kreuzviertel und Hombruch, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Nordstadt: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Kreuzviertel (Innenstadt-West): 2.950 € bis 3.200 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel.
Innenstadt-Ost (Kaiserviertel/Gartenstadt): 3.100 € bis 3.360 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel.
Hörde / Phoenix-See: 2.290 € bis 3.530 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 54 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hombruch (inkl. Kirchhörde): 2.830 € bis 3.020 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel.
Nordstadt (Innenstadt-Nord): 1.410 € bis 2.200 € pro m², im Mittel rund 31 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 56 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Aplerbeck: rund 2.590 € pro m², auf Höhe des Stadtmittels.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dortmund
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Dortmund ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Dortmund, Online-Statistik 'Bevölkerung in Zahlen 2025', 12.02.2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen Dortmund, Stand 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Dortmund, Angebotskaltmieten, Stand Ende April 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Dortmund 7/2026.
Leerstand: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Mietrendite in Dortmund?
Brutto 4,1 %, gerechnet aus 2.610 € pro m² Kaufpreis und 10,10 € pro m² Kaltmiete. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger übrig.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den eingesetzten Betrag ein, in Nordrhein-Westfalen also 8,5 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dortmund?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Dortmund realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Nordstadt höher, in Spitzenlagen wie Innenstadt-Ost niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dortmund zu 182.350 € sind das 36.470 € Anzahlung plus 15.500 € Nebenkosten.