Vermögensverwaltende GmbH in Dortmund: ab wann sinnvoll?
15,825 % statt persönlichem Steuersatz, und was dafür aufgegeben wird. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,97 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Vermögensverwaltende GmbH in Dortmund: das Wichtigste
Die vermögensverwaltende GmbH ist die Standardfrage ab dem zweiten oder dritten Objekt. Der Hebel ist die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: verwaltet die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, entfällt die Gewerbesteuer vollständig. Übrig bleiben Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag, zusammen rund 15,825 % auf den Gewinn, gegenüber einem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 % zuzüglich Soli.
Gerechnet auf Dortmund: eine 70-m²-Wohnung zu 182.350 € bringt 8.484 € Jahreskaltmiete. Vom Überschuss blieben in der GmbH nach 15,825 % deutlich mehr stehen als bei einem Spitzensteuersatz im Privatvermögen. Der Vorteil wächst mit dem Bestand und mit dem persönlichen Steuersatz und ist bei einem einzelnen Objekt und mittlerem Einkommen regelmäßig zu klein für den Aufwand.
Zwei Gegenargumente, die in Verkaufsgesprächen gern fehlen. Erstens gibt es in der GmbH keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Die Frist des § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen, ein Verkauf aus der Gesellschaft bleibt immer steuerpflichtig. Wer auf den Wertzuwachs zielt statt auf den laufenden Ertrag, verliert damit den größten Steuervorteil des deutschen Immobilienrechts. Zweitens ist der niedrige Satz nur ein Zwischenstand: wird der Gewinn ausgeschüttet, kommt Kapitalertragsteuer hinzu. Der Vorteil wirkt also, solange thesauriert und reinvestiert wird.
Das Ausschließlichkeitsgebot ist streng. Schon Nebenleistungen jenseits geringfügiger Ausnahmen können die Kürzung für das gesamte Jahr vernichten, ebenso eine als gewerblicher Grundstückshandel eingestufte Verkaufstätigkeit. Die Gestaltung gehört deshalb vor die erste Beurkundung und in die Hand eines Steuerberaters, nicht nachträglich korrigiert.
Der Markt in Dortmund in Zahlen
Dortmund (Nordrhein-Westfalen) hat 612.165 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.605 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.474 € bis 4.902 € pro m²), Neubau bei rund 4.550 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,10 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,2 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 13.129 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 2,2 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Dortmund kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Kreuzviertel, Innenstadt-Ost, Hörde / Phoenix-See, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Kreuzviertel (Innenstadt-West): 2.953 € bis 3.197 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt-Ost (Kaiserviertel/Gartenstadt): 3.103 € bis 3.359 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hörde / Phoenix-See: 2.292 € bis 3.534 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 54 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hombruch (incl. Kirchhörde): 2.830 € bis 3.022 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 7 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordstadt (Innenstadt-Nord): 1.412 € bis 2.199 € pro m², im Mittel rund 31 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 56 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Aplerbeck: 2.593 € bis 2.593 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 0 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dortmund
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Dortmund ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Dortmund, online statistics 'Bevölkerung in Zahlen 2025' (population register, 2025, published 12.02.2026).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments Dortmund, as of 01.07.2026 (existing stock, asking prices; houses: 3,470 EUR/m2).
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Dortmund, asking cold rents, as of end April 2026 (avg 10.10 EUR/m2; 60m2 flat 9.30 EUR/m2).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development Dortmund 7/2026 (1yr +7.2%).
Leerstand: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2025 (housing market monitoring 2024, surveyed vacancy 2.2% of the 2023 housing stock).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuer in einer vermögensverwaltenden GmbH?
Rund 15,825 % auf den Gewinn, also Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, sofern die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greift und damit die Gewerbesteuer entfällt. Bei Ausschüttung kommt Kapitalertragsteuer hinzu.
Gilt die Zehnjahresfrist auch in der GmbH?
Nein. § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen. Ein Verkauf aus der GmbH ist immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Das ist der wichtigste Nachteil der Struktur.
Ab wann lohnt sich die GmbH in Dortmund?
Das hängt an Bestand, persönlichem Steuersatz und daran, ob Gewinne im Unternehmen bleiben. Bei einer einzelnen Wohnung zu 182.350 € und mittlerem Einkommen steht der Aufwand meist nicht dafür. Die Frage gehört vor den ersten Kauf, nicht danach.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dortmund?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Dortmund realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Hombruch, Nordstadt, Aplerbeck höher, in Spitzenlagen wie Kreuzviertel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dortmund steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dortmund zu 182.350 € sind das 36.470 € Anzahlung plus 15.500 € Nebenkosten.