Ferienwohnung in Bochum: was erlaubt ist
Zweckentfremdung, Genehmigung und Steuer bei Kurzzeitvermietung in Bochum. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Ferienwohnung vermieten in Bochum: das Wichtigste
Kurzzeitvermietung ist keine Frage des Wollens, sondern der Genehmigung. Die meisten Großstädte haben Zweckentfremdungssatzungen, nach denen Wohnraum nicht ohne Erlaubnis dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden darf. Die Regelungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt erheblich, und Verstöße werden mit empfindlichen Bußgeldern belegt. Vor jedem Kauf mit dieser Absicht gehört die aktuelle Satzung von Bochum geprüft, nicht die Zusage eines Verkäufers.
Wirtschaftlich steht dem Aufwand ein Aufschlag gegenüber. Die Dauervermietung bringt in Bochum 8,28 € pro m² kalt, bei 70 m² also 6.955 € im Jahr bei 4 % Bruttorendite. Eine Ferienwohnung muss diesen Betrag erst einmal übertreffen, und zwar nach Reinigung, Plattformgebühren, Leerstandstagen und einem Verwaltungsaufwand, der eher dem eines Kleinbetriebs gleicht als dem einer Kapitalanlage.
Steuerlich kippt das Modell schnell aus der reinen Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit, etwa wenn hotelartige Zusatzleistungen hinzukommen. Dann fällt Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG steht nicht mehr zur Verfügung.
Der Markt in Bochum in Zahlen
Bochum (Nordrhein-Westfalen) hat 375.600 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.511 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.440 € bis 5.021 € pro m²), Neubau bei rund 4.630 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 8,28 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.261 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3,6 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Bochum kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Stiepel, Wiemelhausen/Brenschede, Weitmar, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Langendreer, Innenstadt / Südinnenstadt, Querenburg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Stiepel: 3.317 € bis 4.427 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Wiemelhausen/Brenschede: 3.043 € bis 3.997 € pro m², im Mittel rund 40 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Weitmar (Mitte/Mark): 2.913 € bis 4.043 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 39 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langendreer: 2.493 € bis 3.409 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 37 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt / Südinnenstadt (incl. Ehrenfeld): 2.637 € bis 3.073 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 17 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Querenburg: 2.651 € bis 3.894 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Bochum
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Bochum ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Bochum press release 'Bochum wächst – höchste Bevölkerungszahl seit fast 20 Jahren', 20 Jan 2026 (Melderegister, wohnberechtigte Bevölkerung, year-end 2025).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (Eigentumswohnungen), Stand 1 July 2026.
Mieten: immowelt Mietpreise Bochum, asking cold rent apartments, Stand 1 July 2026, range 5.12–13.33 EUR/m².
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development table, Stand July 2026.
Leerstand: Zensus 2022: ca. 7,000 vacant dwellings ≈ 3.6% of stock (~3,000 vacant >1 year); market-active vacancy only ~2% per Mieterverein Bochum.
Häufige Fragen
Darf ich in Bochum eine Ferienwohnung vermieten?
Das regelt die Zweckentfremdungssatzung der Stadt, und sie unterscheidet sich von Kommune zu Kommune. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder. Die aktuelle Satzung gehört vor dem Kauf geprüft.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung gegenüber Dauervermietung?
Die Dauervermietung bringt in Bochum 6.955 € Jahreskaltmiete bei 70 m². Die Ferienwohnung muss das nach Reinigung, Plattformgebühren und Leerstand übertreffen, bei deutlich höherem Aufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bochum?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Bochum realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in renditeorientierten Lagen wie Langendreer, Innenstadt / Südinnenstadt, Querenburg höher, in Spitzenlagen wie Stiepel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Bochum steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Bochum zu 175.770 € sind das 35.154 € Anzahlung plus 14.940 € Nebenkosten.