Energetische Sanierung in Bochum: Pflichten und Abzug
Was das GEG verlangt und wie sich die Kosten in Bochum steuerlich auswirken. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Energetische Sanierung in Bochum: das Wichtigste
Das Gebäudeenergiegesetz knüpft Pflichten an den Eigentümerwechsel. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt und selbst einzieht, muss innerhalb von zwei Jahren nachrüsten: oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen, und Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, austauschen. Bei Eigentumswohnungen liegt vieles davon beim Gemeinschaftseigentum und damit bei der WEG.
Steuerlich ist die Unterscheidung entscheidend, nicht die Höhe. Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, Herstellungsaufwand läuft über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich. Bei einer 70-m²-Wohnung in Bochum zu 175.770 € und 80 % Gebäudeanteil bedeutet das: 21.092 € ist die Grenze, ab der es kritisch wird, dazu mehr im Thema Werbungskosten.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 % der Aufwendungen über drei Jahre verteilt, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Diese Förderung und die Absetzung als Werbungskosten schließen sich gegenseitig aus, sie ist also nur für Eigennutzer relevant.
Der Markt in Bochum in Zahlen
Bochum (Nordrhein-Westfalen) hat 375.600 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.511 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.440 € bis 5.021 € pro m²), Neubau bei rund 4.630 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 8,28 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.261 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3,6 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Bochum kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Stiepel, Wiemelhausen/Brenschede, Weitmar, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Langendreer, Innenstadt / Südinnenstadt, Querenburg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Stiepel: 3.317 € bis 4.427 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Wiemelhausen/Brenschede: 3.043 € bis 3.997 € pro m², im Mittel rund 40 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Weitmar (Mitte/Mark): 2.913 € bis 4.043 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 39 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langendreer: 2.493 € bis 3.409 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 37 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt / Südinnenstadt (incl. Ehrenfeld): 2.637 € bis 3.073 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 17 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Querenburg: 2.651 € bis 3.894 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Bochum
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Bochum ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Bochum press release 'Bochum wächst – höchste Bevölkerungszahl seit fast 20 Jahren', 20 Jan 2026 (Melderegister, wohnberechtigte Bevölkerung, year-end 2025).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (Eigentumswohnungen), Stand 1 July 2026.
Mieten: immowelt Mietpreise Bochum, asking cold rent apartments, Stand 1 July 2026, range 5.12–13.33 EUR/m².
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development table, Stand July 2026.
Leerstand: Zensus 2022: ca. 7,000 vacant dwellings ≈ 3.6% of stock (~3,000 vacant >1 year); market-active vacancy only ~2% per Mieterverein Bochum.
Häufige Fragen
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf?
Nach dem GEG innerhalb von zwei Jahren: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen, Austausch von Heizkesseln über 30 Jahre. Bei Eigentumswohnungen betrifft vieles das Gemeinschaftseigentum.
Kann ich die Sanierung von der Steuer absetzen?
Bei Vermietung ja: Erhaltungsaufwand sofort, Herstellungsaufwand über die AfA. Bei Eigennutzung greift stattdessen § 35c EStG mit 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bochum?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Bochum realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in renditeorientierten Lagen wie Langendreer, Innenstadt / Südinnenstadt, Querenburg höher, in Spitzenlagen wie Stiepel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Bochum steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Bochum zu 175.770 € sind das 35.154 € Anzahlung plus 14.940 € Nebenkosten.