Bauträgerkauf in Bochum: Ablauf, Raten und Risiken

Bauträgerkauf in Bochum: das Wichtigste

Beim Bauträgerkauf wird eine Wohnung gekauft, die es noch nicht gibt. Bezahlt wird nach Baufortschritt in Raten, geregelt in der Makler- und Bauträgerverordnung. Die erste Rate wird erst fällig, wenn der Vertrag rechtswirksam, die Baugenehmigung erteilt und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

In Bochum liegt der Neubaupreis bei 4.630 € pro m², gegenüber 2.511 € im Bestand. Auf 70 m² sind das 324.100 € statt 175.770 €. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von 8,5 %, die anders als beim Bestandskauf auf den vollen Bauträgerpreis anfallen, also auch auf die Bauleistung.

Die drei Punkte, an denen es schiefgeht, sind immer dieselben: die Baubeschreibung, weil nur geschuldet ist, was dort steht; der Fertigstellungstermin, weil ein unverbindlicher Termin keine Ansprüche begründet; und die Sicherheit für die Fertigstellung, weil der Käufer sonst bei einer Insolvenz des Bauträgers mit einer halbfertigen Wohnung dasteht, die er bereits zu großen Teilen bezahlt hat.

Der Markt in Bochum in Zahlen

Bochum (Nordrhein-Westfalen) hat 375.600 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.511 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.440 € bis 5.021 € pro m²), Neubau bei rund 4.630 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 8,28 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.

Preisentwicklung: +4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.261 € Wertveränderung im Jahr.

Leerstand: rund 3,6 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.

Wo in Bochum kaufen

Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Stiepel, Wiemelhausen/Brenschede, Weitmar, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Langendreer, Innenstadt / Südinnenstadt, Querenburg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.

Stiepel: 3.317 € bis 4.427 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Wiemelhausen/Brenschede: 3.043 € bis 3.997 € pro m², im Mittel rund 40 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Weitmar (Mitte/Mark): 2.913 € bis 4.043 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 39 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Langendreer: 2.493 € bis 3.409 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 37 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Innenstadt / Südinnenstadt (incl. Ehrenfeld): 2.637 € bis 3.073 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 17 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Querenburg: 2.651 € bis 3.894 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Steuern und Kaufnebenkosten in Bochum

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.

Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.

Bochum ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.

Daten und Quellen

Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.

Einwohner: Stadt Bochum press release 'Bochum wächst – höchste Bevölkerungszahl seit fast 20 Jahren', 20 Jan 2026 (Melderegister, wohnberechtigte Bevölkerung, year-end 2025).

Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (Eigentumswohnungen), Stand 1 July 2026.

Mieten: immowelt Mietpreise Bochum, asking cold rent apartments, Stand 1 July 2026, range 5.12–13.33 EUR/m².

Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.

Preistrend: immowelt price development table, Stand July 2026.

Leerstand: Zensus 2022: ca. 7,000 vacant dwellings ≈ 3.6% of stock (~3,000 vacant >1 year); market-active vacancy only ~2% per Mieterverein Bochum.