Ferienwohnung in Köln: was erlaubt ist
Zweckentfremdung, Genehmigung und Steuer bei Kurzzeitvermietung in Köln. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Ferienwohnung vermieten in Köln: das Wichtigste
Kurzzeitvermietung ist keine Frage des Wollens, sondern der Genehmigung. Die meisten Großstädte haben Zweckentfremdungssatzungen, nach denen Wohnraum nicht ohne Erlaubnis dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden darf. Die Regelungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt erheblich, und Verstöße werden mit empfindlichen Bußgeldern belegt. Vor jedem Kauf mit dieser Absicht gehört die aktuelle Satzung von Köln geprüft, nicht die Zusage eines Verkäufers.
Wirtschaftlich steht dem Aufwand ein Aufschlag gegenüber. Die Dauervermietung bringt in Köln 14,70 € pro m² kalt, bei 70 m² also 12.348 € im Jahr bei 4,1 % Bruttorendite. Eine Ferienwohnung muss diesen Betrag erst einmal übertreffen, und zwar nach Reinigung, Plattformgebühren, Leerstandstagen und einem Verwaltungsaufwand, der eher dem eines Kleinbetriebs gleicht als dem einer Kapitalanlage.
Steuerlich kippt das Modell schnell aus der reinen Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit, etwa wenn hotelartige Zusatzleistungen hinzukommen. Dann fällt Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG steht nicht mehr zur Verfügung.
Der Markt in Köln in Zahlen
Köln (Nordrhein-Westfalen) hat 1.100.076 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.277 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 3.310 € bis 6.310 € pro m²), Neubau bei rund 6.245 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 14,70 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: seitwärts. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das k. A. Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Köln kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Innenstadt, Ehrenfeld, Lindenthal, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Nippes, Rodenkirchen, Mülheim: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Innenstadt (incl. Belgisches Viertel, Deutz): 6.310 € bis 8.140 € pro m², im Mittel rund 69 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 29 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ehrenfeld: 4.890 € bis 7.320 € pro m², im Mittel rund 43 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 50 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Lindenthal (incl. Sülz): 4.840 € bis 7.960 € pro m², im Mittel rund 50 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 64 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nippes: 4.290 € bis 6.470 € pro m², im Mittel rund 26 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Rodenkirchen: 4.600 € bis 7.450 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 62 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Mülheim: 4.030 € bis 5.780 € pro m², im Mittel rund 15 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 43 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Köln
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Köln ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Statistische Nachrichten 3/2026 'Bevölkerung in Köln 2025' (as of 31.12.2025).
Kaufpreise: Average: ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025 (asking price, existing 3-room/80 m² reference flat).
Mieten: Stadt Köln, Kölner Statistische Nachrichten 9/2026 'Das Mietwohnungsangebot in Köln 2025': median net cold asking rent 2025, +4.8% vs 2024.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2024 (market-active vacancy, multi-family stock, Cologne), cited in Engel & Völkers Commercial Marktbericht Köln 2026.
Häufige Fragen
Darf ich in Köln eine Ferienwohnung vermieten?
Das regelt die Zweckentfremdungssatzung der Stadt, und sie unterscheidet sich von Kommune zu Kommune. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder. Die aktuelle Satzung gehört vor dem Kauf geprüft.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung gegenüber Dauervermietung?
Die Dauervermietung bringt in Köln 12.348 € Jahreskaltmiete bei 70 m². Die Ferienwohnung muss das nach Reinigung, Plattformgebühren und Leerstand übertreffen, bei deutlich höherem Aufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Köln?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Köln realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Nippes, Rodenkirchen, Mülheim höher, in Spitzenlagen wie Innenstadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Köln steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Köln zu 299.390 € sind das 59.878 € Anzahlung plus 25.448 € Nebenkosten.