Wohnung als Kapitalanlage in Nürnberg: die Zahlen im Überblick
Kaufpreis, Miete, Rendite und Eigenkapitalbedarf für Nürnberg. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Wohnung als Kapitalanlage in Nürnberg: das Wichtigste
Eine 70-m²-Wohnung kostet in Nürnberg im Mittel 257.600 € bei 3.680 € pro m². Bei 11,97 € pro m² Kaltmiete stehen dem 10.055 € Jahresmiete gegenüber, also 3,9 % Bruttorendite.
Der tatsächliche Kapitaleinsatz liegt höher als die Anzahlung. Bei 80 % Beleihung sind 51.520 € Eigenkapital für die Anzahlung nötig, dazu 14.168 € Kaufnebenkosten, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Zusammen sind das 65.688 €, die aus eigenen Mitteln kommen müssen.
Steuerlich ist die Vermietung der Hebel: die Gebäude-AfA mindert Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen, ohne Geld zu kosten, und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen nach § 23 EStG steuerfrei. Bei Eigennutzung entfällt die AfA; steuerfrei verkaufen lässt sich dann bereits nach Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Der Preistrend liegt aktuell bei +5,8 % gegenüber dem Vorjahr, die Leerstandsquote bei 0,8 %.
Der Markt in Nürnberg in Zahlen
Nürnberg (Bayern) hat 547.913 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.680 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.370 € bis 6.480 € pro m²), Neubau bei rund 6.400 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 11,97 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 14.941 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Nürnberg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Erlenstegen, St. Johannis und Altstadt / St. Sebald, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Altstadt / St. Sebald: 5.000 € bis 6.000 € pro m², im Mittel rund 49 % über dem Stadtmittel.
Erlenstegen: 6.000 € bis 8.000 € pro m², im Mittel rund 90 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
St. Johannis: 5.300 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 58 % über dem Stadtmittel.
Gostenhof (GoHo): 4.500 € bis 5.500 € pro m², im Mittel rund 36 % über dem Stadtmittel.
Südstadt (Steinbühl / Galgenhof): 3.370 € bis 3.640 € pro m², im Mittel rund 5 % unter dem Stadtmittel.
Langwasser: 3.600 € bis 3.740 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Nürnberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Melderegister Stadt Nürnberg Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Schätzung, Stand 01.06.2026.
Mieten (Angebotsmieten): ImmoScout24 Mietspiegel Nürnberg, Q2 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisreihe Wohnungen Nürnberg.
Leerstand: CBRE-empirica Leerstandsindex, marktaktiver Leerstand 2022.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage in Nürnberg?
Bei 80 % Beleihung und einer 70-m²-Wohnung zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Kaufnebenkosten, zusammen rund 65.688 €.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Nürnberg?
Die Bruttorendite liegt bei 3,9 % und der Preistrend bei +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Ob das trägt, hängt an Finanzierungskosten, Steuersatz und Haltedauer, nicht an der Rendite allein. Die Zahlen oben sind Marktmittelwerte, keine Aussage über ein einzelnes Objekt.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Für Privatpersonen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der zehn Jahre unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Nürnberg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in Spitzenlagen wie Erlenstegen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Nürnberg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Nebenkosten.