Beste Lagen in Nürnberg: wo Kapitalanleger kaufen
Stadtteile von Nürnberg mit Preisbändern und Abstand zum Stadtmittel. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Beste Lagen in Nürnberg: das Wichtigste
Der Stadtmittelwert von 3.680 € pro m² sagt für sich genommen wenig: entscheidend ist der Abstand des einzelnen Viertels dazu. In Nürnberg reicht die Spanne von 2.366 € bis 6.483 € pro m², das ist ein Faktor von 2,7 zwischen Einstiegs- und Spitzenlage.
Für eine Kapitalanlage zählt nicht die beste Lage, sondern das beste Verhältnis aus Preis, erzielbarer Miete und Vermietbarkeit. Hochpreisige Viertel bringen bei 3,9 % Stadtdurchschnittsrendite typischerweise weniger Rendite, dafür kürzere Leerstandszeiten und stabilere Wiederverkaufspreise. Günstige Viertel drehen dieses Verhältnis um.
Der Markt in Nürnberg in Zahlen
Nürnberg (Bayern) hat 547.913 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.680 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.366 € bis 6.483 € pro m²), Neubau bei rund 6.400 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 11,97 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 14.941 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Nürnberg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Altstadt / St. Sebald, Erlenstegen, St. Johannis, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gostenhof, Südstadt, Langwasser: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Altstadt / St. Sebald: 5.000 € bis 6.000 € pro m², im Mittel rund 49 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 20 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Erlenstegen: 6.000 € bis 8.000 € pro m², im Mittel rund 90 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
St. Johannis: 5.300 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 58 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 19 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Gostenhof (GoHo): 4.500 € bis 5.500 € pro m², im Mittel rund 36 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 22 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südstadt (Steinbühl / Galgenhof): 3.372 € bis 3.642 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langwasser: 3.603 € bis 3.744 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 4 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Nürnberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Melderegister Stadt Nürnberg as of 31.12.2025 (547,913; official Bayerisches Landesamt für Statistik figure: 531,159 as of 31.12.2025); methodology: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth.
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (existing stock), estimate as of 01.06.2026.
Mieten: Asking rents (Angebotsmieten, new lettings): 11.97 EUR/m2 in Q2 2026, +3.91% YoY: ImmoScout24 Mietspiegel Nürnberg (search snippet; page blocked direct fetch).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt apartment price series for Nürnberg (2025 avg 3,670 EUR/m2, +5.8% vs 2024); corroborated by immoverkauf24/Sprengnetter (+3.22% YoY, Q4 2025).
Leerstand: CBRE-empirica Leerstandsindex, marketable rental vacancy 2022: 0.8% for Nürnberg: cited in HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Nürnberg-Fürth-Erlangen.
Häufige Fragen
Welche Stadtteile in Nürnberg sind für Kapitalanleger interessant?
Renditeorientiert sind das die Viertel unter dem Stadtmittel von 3.680 € pro m², etwa Gostenhof, Südstadt, Langwasser. Wer auf Wertstabilität und schnelle Vermietung setzt, findet sie eher in Altstadt / St. Sebald, Erlenstegen, St. Johannis.
Wie groß ist der Preisunterschied zwischen den Lagen in Nürnberg?
Von rund 2.366 € bis 6.483 € pro m², also etwa Faktor 2,7. Innerhalb eines Viertels kommt noch einmal eine erhebliche Spanne nach Zustand und Mikrolage dazu.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Nürnberg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in renditeorientierten Lagen wie Gostenhof, Südstadt, Langwasser höher, in Spitzenlagen wie Altstadt / St. Sebald niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Nürnberg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Nebenkosten.