Kaufnebenkosten in Nürnberg: was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für Nürnberg, gerechnet auf den örtlichen Preis. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Kaufnebenkosten in Nürnberg: das Wichtigste
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % nach GNotKG, die bundesweit gleich sind, weil sie gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar sind. Zusammen sind das 5,5 % des Kaufpreises, eine Maklerprovision noch nicht eingerechnet.
Auf die 70-m²-Referenzwohnung in Nürnberg zu 257.600 € entspricht das 14.168 € an Nebenkosten. Dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen: deutsche Banken finanzieren die Kaufnebenkosten regelmäßig nicht mit, weil ihnen keine Sicherheit gegenübersteht. Bei einer Finanzierung mit 80 % Beleihung sind daher Eigenkapital für die 20 % Anzahlung und zusätzlich die vollen Nebenkosten einzuplanen.
Bei vermieteten Objekten sind die Nebenkosten steuerlich nicht verloren. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden zusammen mit dem Gebäudewert über die AfA abgeschrieben. Nur der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt.
Der Markt in Nürnberg in Zahlen
Nürnberg (Bayern) hat 547.913 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.680 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.366 € bis 6.483 € pro m²), Neubau bei rund 6.400 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 11,97 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 14.941 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Nürnberg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Altstadt / St. Sebald, Erlenstegen, St. Johannis, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gostenhof, Südstadt, Langwasser: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Altstadt / St. Sebald: 5.000 € bis 6.000 € pro m², im Mittel rund 49 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 20 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Erlenstegen: 6.000 € bis 8.000 € pro m², im Mittel rund 90 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
St. Johannis: 5.300 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 58 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 19 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Gostenhof (GoHo): 4.500 € bis 5.500 € pro m², im Mittel rund 36 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 22 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südstadt (Steinbühl / Galgenhof): 3.372 € bis 3.642 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langwasser: 3.603 € bis 3.744 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 4 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Nürnberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Melderegister Stadt Nürnberg as of 31.12.2025 (547,913; official Bayerisches Landesamt für Statistik figure: 531,159 as of 31.12.2025); methodology: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth.
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (existing stock), estimate as of 01.06.2026.
Mieten: Asking rents (Angebotsmieten, new lettings): 11.97 EUR/m2 in Q2 2026, +3.91% YoY: ImmoScout24 Mietspiegel Nürnberg (search snippet; page blocked direct fetch).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt apartment price series for Nürnberg (2025 avg 3,670 EUR/m2, +5.8% vs 2024); corroborated by immoverkauf24/Sprengnetter (+3.22% YoY, Q4 2025).
Leerstand: CBRE-empirica Leerstandsindex, marketable rental vacancy 2022: 0.8% for Nürnberg: cited in HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Nürnberg-Fürth-Erlangen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Nürnberg?
Rund 5,5 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus etwa 2 % für Notar und Grundbuch. Auf 257.600 € sind das 14.168 €.
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
In der Regel nicht. Den Nebenkosten steht keine Sicherheit gegenüber, deshalb verlangen deutsche Banken sie aus Eigenkapital, zusätzlich zur Anzahlung.
Kann man die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Vermietung ja, allerdings nicht sofort: sie gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und laufen über die AfA in die jährliche Abschreibung ein. Bei Eigennutzung sind sie nicht absetzbar.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Nürnberg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in renditeorientierten Lagen wie Gostenhof, Südstadt, Langwasser höher, in Spitzenlagen wie Altstadt / St. Sebald niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Nürnberg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Nebenkosten.