Bauträgerkauf in Nürnberg: Ablauf, Raten und Risiken
Wie der Kauf vom Bauträger in Nürnberg abläuft und wo die Fallstricke liegen. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Bauträgerkauf in Nürnberg: das Wichtigste
Beim Bauträgerkauf wird eine Wohnung gekauft, die es noch nicht gibt. Bezahlt wird nach Baufortschritt in Raten, geregelt in der Makler- und Bauträgerverordnung. Die erste Rate wird erst fällig, wenn der Vertrag rechtswirksam, die Baugenehmigung erteilt und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
In Nürnberg liegt der Neubaupreis bei 6.400 € pro m², gegenüber 3.680 € im Bestand. Auf 70 m² sind das 448.000 € statt 257.600 €. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von 5,5 % auf den vollen Bauträgerpreis, also auf Grundstück und Bauleistung zusammen.
Die drei Punkte, an denen es schiefgeht, sind immer dieselben: die Baubeschreibung, weil nur geschuldet ist, was dort steht; der Fertigstellungstermin, weil ein unverbindlicher Termin keine Ansprüche begründet; und die Sicherheit für die Fertigstellung, weil der Käufer sonst bei einer Insolvenz des Bauträgers mit einer halbfertigen Wohnung dasteht, die er bereits zu großen Teilen bezahlt hat.
Der Markt in Nürnberg in Zahlen
Nürnberg (Bayern) hat 547.913 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.680 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.370 € bis 6.480 € pro m²), Neubau bei rund 6.400 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 11,97 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 14.941 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Nürnberg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Erlenstegen, St. Johannis und Altstadt / St. Sebald, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Altstadt / St. Sebald: 5.000 € bis 6.000 € pro m², im Mittel rund 49 % über dem Stadtmittel.
Erlenstegen: 6.000 € bis 8.000 € pro m², im Mittel rund 90 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
St. Johannis: 5.300 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 58 % über dem Stadtmittel.
Gostenhof (GoHo): 4.500 € bis 5.500 € pro m², im Mittel rund 36 % über dem Stadtmittel.
Südstadt (Steinbühl / Galgenhof): 3.370 € bis 3.640 € pro m², im Mittel rund 5 % unter dem Stadtmittel.
Langwasser: 3.600 € bis 3.740 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Nürnberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Melderegister Stadt Nürnberg Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Schätzung, Stand 01.06.2026.
Mieten (Angebotsmieten): ImmoScout24 Mietspiegel Nürnberg, Q2 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisreihe Wohnungen Nürnberg.
Leerstand: CBRE-empirica Leerstandsindex, marktaktiver Leerstand 2022.
Häufige Fragen
Was kostet ein Neubau vom Bauträger in Nürnberg?
Rund 6.400 € pro m², auf 70 m² also 448.000 €, zuzüglich 5,5 % Kaufnebenkosten.
Wann muss ich beim Bauträger zahlen?
In Raten nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung. Die erste Rate erst nach rechtswirksamem Vertrag, erteilter Baugenehmigung und eingetragener Auflassungsvormerkung.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Nürnberg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in Spitzenlagen wie Erlenstegen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Nürnberg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Nebenkosten.