Neubau als Kapitalanlage in Nürnberg: lohnt der Aufschlag?
Neubaupreis gegen Bestandspreis in Nürnberg, und was die Abschreibung ändert. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Neubau als Kapitalanlage in Nürnberg: das Wichtigste
Neubau kostet in Nürnberg rund 6.400 € pro m², Bestand 3.680 €. Das ist ein Aufschlag von etwa 74 %. Bei gleicher Miete drückt dieser Aufschlag die Bruttorendite entsprechend: aus 3,9 % im Bestand werden im Neubau grob 2,2 %.
Was den Aufschlag steuerlich zum Teil zurückholt, ist die Abschreibung. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % statt 2 %, und für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn bis zum 30.09.2029 kommt die degressive Option von 5 % hinzu. Auf einen Gebäudeanteil von 80 % einer 70-m²-Neubauwohnung zu 448.000 € sind 3 % rund 10.752 € pro Jahr, die das zu versteuernde Einkommen mindern, ohne Geld zu kosten.
Dem stehen echte Vorteile gegenüber: keine Instandhaltungsstaus, kein Sanierungsrisiko nach GEG, niedrigere Betriebskosten und eine Zielgruppe, die dafür zahlt. Der Preis dafür ist die längere Amortisation und, bei Kauf vom Bauträger, das Fertigstellungsrisiko.
Der Markt in Nürnberg in Zahlen
Nürnberg (Bayern) hat 547.913 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.680 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.366 € bis 6.483 € pro m²), Neubau bei rund 6.400 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 11,97 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 14.941 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,8 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Nürnberg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Altstadt / St. Sebald, Erlenstegen, St. Johannis, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gostenhof, Südstadt, Langwasser: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Altstadt / St. Sebald: 5.000 € bis 6.000 € pro m², im Mittel rund 49 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 20 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Erlenstegen: 6.000 € bis 8.000 € pro m², im Mittel rund 90 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
St. Johannis: 5.300 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 58 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 19 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Gostenhof (GoHo): 4.500 € bis 5.500 € pro m², im Mittel rund 36 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 22 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südstadt (Steinbühl / Galgenhof): 3.372 € bis 3.642 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langwasser: 3.603 € bis 3.744 € pro m², im Mittel auf Höhe des Stadtmittels. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 4 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Nürnberg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Nürnberg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Melderegister Stadt Nürnberg as of 31.12.2025 (547,913; official Bayerisches Landesamt für Statistik figure: 531,159 as of 31.12.2025); methodology: Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth.
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (existing stock), estimate as of 01.06.2026.
Mieten: Asking rents (Angebotsmieten, new lettings): 11.97 EUR/m2 in Q2 2026, +3.91% YoY: ImmoScout24 Mietspiegel Nürnberg (search snippet; page blocked direct fetch).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt apartment price series for Nürnberg (2025 avg 3,670 EUR/m2, +5.8% vs 2024); corroborated by immoverkauf24/Sprengnetter (+3.22% YoY, Q4 2025).
Leerstand: CBRE-empirica Leerstandsindex, marketable rental vacancy 2022: 0.8% for Nürnberg: cited in HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Nürnberg-Fürth-Erlangen.
Häufige Fragen
Was kostet Neubau in Nürnberg pro Quadratmeter?
Rund 6.400 € pro m², gegenüber 3.680 € im Bestand. Der Aufschlag beträgt damit etwa 74 %.
Welche Abschreibung gilt für Neubau?
Bei Fertigstellung ab 2023 linear 3 % jährlich statt 2 %. Für begünstigte Projekte mit Baubeginn bis 30.09.2029 besteht zusätzlich die degressive Option von 5 %. Abgeschrieben wird immer nur das Gebäude, nie der Grund und Boden.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Nürnberg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Nürnberg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in renditeorientierten Lagen wie Gostenhof, Südstadt, Langwasser höher, in Spitzenlagen wie Altstadt / St. Sebald niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Nürnberg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Nürnberg zu 257.600 € sind das 51.520 € Anzahlung plus 14.168 € Nebenkosten.