Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung Ihres Annuitätendarlehens: voreingestellt mit den Marktzinsen von 2026, transparent und ohne Anmeldung.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenAnnahmen: konstanter Zins nach der Zinsbindung, keine Sondertilgungen. Kaufnebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert: siehe Kaufnebenkosten-Rechner. Illustrative Beispielrechnung: die tatsächlichen Konditionen hängen von Objekt, Profil und Bank ab. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
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So funktioniert dieser Rechner
Deutsche Immobilienfinanzierung läuft fast immer über das Annuitätendarlehen: Sie zahlen eine konstante Monatsrate aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungsanteil wächst. Der Rechner zeigt beide Anteile für den ersten Monat und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
Die meisten Darlehen haben 10 Jahre Zinsbindung (Sollzinsbindung). Zum Ablauf refinanzieren Sie die Restschuld (Anschlussfinanzierung), verlängern bei Ihrer Bank oder tilgen sie. Wichtig: Nach § 489 BGB können Sie jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen, unabhängig vom Vertrag.
Zwei Hebel entscheiden: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit drastisch (bei Zinsen von 2026 grob: 2 % Tilgung rund 35 Jahre, 3 % rund 25 Jahre). Und die Kaufnebenkosten werden von deutschen Banken in der Regel nicht mitfinanziert: sie kommen zusätzlich zum Eigenanteil aus Ihrem Eigenkapital.
Rechenbeispiele
Alle Beispiele rechnen mit dem Zins auf dieser Seite heute, 4,35 %, und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, dem üblichen Minimum der Banken. Kaufnebenkosten von rund 8 bis 12 Prozent kommen in der Regel aus Eigenkapital obendrauf und werden nicht mitfinanziert.
Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Wohnung 400.000 €, 100.000 € Eigenkapital
Der Standardfall für jemanden, der in Deutschland angestellt und steuerpflichtig ist: 75 Prozent Beleihungsauslauf liegt in der Komfortzone jeder Bank.
| Darlehen | 300.000 € |
| Monatsrate (Zins plus Tilgung) | 1.588 € |
| davon Zinsen im ersten Monat | 1.088 € |
| davon Tilgung im ersten Monat | 500 € |
| Restschuld nach zehn Jahren Zinsbindung | 225.000 € |
| Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung bei diesem Zins | 26,6 Jahre |
Käufer im Ausland, dieselbe Wohnung, 55 Prozent Beleihungsauslauf
Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland werden bei rund 50 bis 60 Prozent Beleihung gedeckelt (eigene Vermittlungspraxis, bestätigt August 2026). Das kleinere Darlehen ist der größere Effekt auf das Budget, ein Zinsaufschlag obendrauf ist zweitrangig.
| Eigenkapital, plus Kaufnebenkosten in bar | 180.000 € |
| Darlehen | 220.000 € |
| Monatsrate | 1.164 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 165.000 € |
Vom Gehalt rückwärts gerechnet: 5.000 € netto im Monat
Banken leiten das Darlehen aus der tragbaren Rate ab. Unsere Faustregel: 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate; bei diesem Zins trägt das die Summe unten, vor sonstigen Verpflichtungen.
| Maximale Monatsrate (40 Prozent vom Netto) | 2.000 € |
| Darlehen, das diese Rate bei 4,35 % plus 2 Prozent Tilgung trägt | 377.953 € |
| Zinsen im ersten Monat, bei Vermietung absetzbar | 1.370 € |
Nach der Zinsbindung wird der Zins neu verhandelt; jedes Darlehen kann außerdem zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist nach § 489 BGB gekündigt werden, unabhängig von der Zinsbindung.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell (2026)?
Zehnjährige Zinsbindungen liegen bei etwa 4,35 % für ein Standardprofil mit 80 % Beleihung, Stand 2026-10-05; die Zinstabelle auf unserer Zinsseite wird alle zwei Wochen aktualisiert, und dieser Rechner startet mit ihrem Wert. Der individuelle Zins hängt vom Beleihungsauslauf, Einkommen und Aufenthaltsstatus ab; ohne Wohnsitz in Deutschland zahlt man einen Aufschlag.
Wie viel Hauskredit bekomme ich bei meinem Einkommen?
Faustregel der Banken: Die Rate sollte rund 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei €4.000 netto sind das etwa €1.600 Rate, was beim Zins dieser Seite (4,35 %) und 2 % Tilgung grob €302.000 Darlehen entspricht. Dazu kommt das Eigenkapital für Nebenkosten und Eigenanteil.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Sie refinanzieren die Restschuld zum dann aktuellen Zins (Anschlussfinanzierung), verlängern bei Ihrer Bank oder zahlen sie zurück. Nach § 489 BGB ist die Kündigung 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist immer kostenfrei möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Warum verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit so stark?
Weil jede zusätzliche Tilgung die Restschuld senkt und damit alle künftigen Zinszahlungen reduziert: ein Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten. Der Sprung von 2 % auf 3 % anfängliche Tilgung spart bei heutigen Zinsen rund ein Jahrzehnt Laufzeit.
Wie viel Darlehen trägt ein bestimmtes Nettogehalt?
Banken leiten das Darlehen aus der tragbaren Rate ab, in der Regel bis etwa 40 Prozent des Haushaltsnettos nach sonstigen Verpflichtungen. Beim Zins dieser Seite mit 2 Prozent Tilgung trägt jede Rate die im Rechenbeispiel oben gezeigte Summe; teilen Sie Ihre maximale Rate durch die Monatsrate je 100.000 € Darlehen, um Ihren Wert zu erhalten.
Wie viel der Monatsrate sind Zinsen, und sind sie absetzbar?
Im ersten Monat folgt die Aufteilung dem Zins und der Tilgung: beim Zins dieser Seite mit 2 Prozent Tilgung sind rund zwei Drittel der Rate Zinsen. Zinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar, der Tilgungsanteil nie. Bei Eigennutzung ist beides nicht absetzbar.