Mieteinnahmen versteuern: der Rechner
Wie viel Steuer bleibt auf Ihren Mieteinnahmen wirklich hängen? Kaltmiete, Kosten, Zinsen und Grenzsteuersatz eingeben: Der Rechner setzt die AfA an und zeigt die zu versteuernden Einkünfte und die Steuer, oder Ihre Ersparnis.
Kostenlose Erstberatung anfragenVereinfachtes Ein-Objekt-Modell: ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Einmalkosten; die Tilgung ist nicht absetzbar und nicht Teil des steuerlichen Ergebnisses. Negative Einkünfte verrechnen sich mit Ihrem übrigen Einkommen zum Grenzsteuersatz. Keine Steuerberatung: unsere Partner-Steuerberater arbeiten auch auf Englisch. Illustrative Beispielrechnung: die tatsächlichen Konditionen hängen von Objekt, Profil und Bank ab. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
So funktioniert dieser Rechner
Mieteinnahmen werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, einen eigenen Vermieter-Steuersatz gibt es nicht. Zu versteuern ist die Jahreskaltmiete abzüglich der Werbungskosten: Darlehenszinsen, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und die AfA-Gebäudeabschreibung.
Die AfA ist der stille Held der Rechnung: 2 % pro Jahr für Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 % davor, 3 % ab Fertigstellung 2023, wahlweise 5 % degressiv für Neubauprojekte mit Beginn 10/2023 bis 09/2029. Immer auf den Gebäudeanteil, nie auf das Grundstück.
In den ersten Jahren übersteigen Zinsen plus AfA die Miete oft: Die Einkünfte werden negativ und verrechnen sich mit Gehalt oder Gewinn zum Grenzsteuersatz. Deshalb kann ein Objekt mit leicht negativem Cashflow vor Steuern nach Steuern komfortabel positiv sein.
Häufige Fragen
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Als Teil Ihres Einkommens mit dem persönlichen Steuersatz (14 bis 45 % zzgl. Zuschläge). Versteuert wird das Nettoergebnis nach Abzug von Zinsen, Kosten und AfA, nicht die Bruttomiete.
Was können Vermieter absetzen?
Darlehenszinsen, AfA-Abschreibung, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherungen, Fahrt- und Beratungskosten. Die Tilgung ist nie absetzbar.
Was passiert bei negativen Mieteinkünften?
Der Verlust verrechnet sich im selben Jahr mit Ihrem übrigen Einkommen und senkt die Gesamtsteuer zum Grenzsteuersatz. Negative Anfangsjahre durch Zinsen und AfA sind üblich und oft gewollt.
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Grundsätzlich ab dem ersten Euro über der Steuererklärung. Ob am Ende Steuer anfällt, entscheidet das Nettoergebnis nach Werbungskosten und AfA sowie Ihr übriges Einkommen.