Mieteinnahmen versteuern: der Rechner
Wie viel Steuer bleibt auf Ihren Mieteinnahmen wirklich hängen? Kaltmiete, Kosten, Zinsen und Grenzsteuersatz eingeben: Der Rechner setzt die AfA an und zeigt die zu versteuernden Einkünfte und die Steuer, oder Ihre Ersparnis.
Kostenlose Erstberatung anfragenVereinfachtes Ein-Objekt-Modell: ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Einmalkosten; die Tilgung ist nicht absetzbar und nicht Teil des steuerlichen Ergebnisses. Negative Einkünfte verrechnen sich mit Ihrem übrigen Einkommen zum Grenzsteuersatz. Keine Steuerberatung: unsere Partner-Steuerberater arbeiten auch auf Englisch. Illustrative Beispielrechnung: die tatsächlichen Konditionen hängen von Objekt, Profil und Bank ab. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
So funktioniert dieser Rechner
Mieteinnahmen werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, einen eigenen Vermieter-Steuersatz gibt es nicht. Zu versteuern ist die Jahreskaltmiete abzüglich der Werbungskosten: Darlehenszinsen, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und die AfA-Gebäudeabschreibung.
Die AfA ist der stille Held der Rechnung: 2 % pro Jahr für Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 % davor, 3 % ab Fertigstellung 2023, wahlweise 5 % degressiv für Neubauprojekte mit Beginn 10/2023 bis 09/2029. Immer auf den Gebäudeanteil, nie auf das Grundstück.
In den ersten Jahren übersteigen Zinsen plus AfA die Miete oft: Die Einkünfte werden negativ und verrechnen sich mit Gehalt oder Gewinn zum Grenzsteuersatz. Deshalb kann ein Objekt mit leicht negativem Cashflow vor Steuern nach Steuern komfortabel positiv sein.
Rechenbeispiele
In jedem Beispiel dieselbe Wohnung: gekauft in Leipzig für 400.000 € (Baujahr 2005), 444.280 € inklusive 11,07 % Kaufnebenkosten, Gebäudeanteil 80 %, vermietet für 1.150 € Kaltmiete im Monat, 1.400 € nicht umlagefähige Kosten im Jahr, Darlehen 240.000 € zu 3,97 % (der Zins auf dieser Seite heute).
Ledig, rund 85.000 € brutto, Wohnung vermietet und finanziert
Bei 85.000 € brutto liegt der Grenzsteuersatz eines Ledigen bei 42 Prozent. Das Vermietungsergebnis ist im ersten Jahr negativ, der Verlust senkt die Steuer auf das Gehalt.
| Jahreskaltmiete | 13.800 € |
| Darlehenszinsen, erstes Jahr | minus 9.528 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | minus 1.400 € |
| AfA, 2 Prozent auf den Gebäudeanteil | minus 7.108 € |
| Zu versteuerndes Vermietungsergebnis | minus 4.236 € |
| Steuerwirkung bei 42 Prozent | Ersparnis von 1.779 € |
| Ergebnis nach Steuern, erstes Jahr | 4.651 € (388 € im Monat) |
Verheiratet, rund 85.000 € brutto gemeinsam, dieselbe Wohnung
Das Ehegattensplitting senkt den Grenzsteuersatz bei diesem Einkommen auf etwa 32 Prozent. Alles andere bleibt gleich, die Ersparnis ist also kleiner. Den genauen Grenzsteuersatz liefert der Tarif; der Regler oben nimmt jeden Wert.
| Zu versteuerndes Vermietungsergebnis | minus 4.236 € |
| Steuerwirkung bei etwa 32 Prozent | Ersparnis von 1.356 € |
| Ergebnis nach Steuern, erstes Jahr | 4.228 € (352 € im Monat) |
Eigentümer im Ausland, keine weiteren deutschen Einkünfte
Die Abzüge sind dieselben, aber der Verlust trifft auf kein deutsches Gehalt. Er wird vorgetragen und mit späteren Überschüssen der Wohnung verrechnet (§ 10d EStG). Die Steuer im ersten Jahr ist null, nicht negativ.
| Zu versteuerndes Vermietungsergebnis | minus 4.236 € |
| Steuer im ersten Jahr | 0 €, Verlustvortrag 4.236 € |
| Ergebnis nach Steuern, erstes Jahr | 2.872 € (239 € im Monat) |
Darlehen getilgt, ledig mit 42 Prozent: was die Miete nach Steuern wert ist
Ohne Zinsen wird das Ergebnis positiv und versteuert. Die AfA läuft über die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes weiter.
| Zu versteuerndes Vermietungsergebnis | 5.292 € |
| Einkommensteuer bei 42 Prozent | 2.222 € |
| Miete nach Kosten und Steuern | 10.178 € im Jahr, 848 € im Monat |
Selbst genutzte Wohnung: nichts davon gilt. Es gibt keine Mieteinnahmen und keine Abzüge, ein Darlehen auf das eigene Zuhause wird aus versteuertem Einkommen bedient.
Häufige Fragen
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Als Teil Ihres Einkommens mit dem persönlichen Steuersatz (14 bis 45 % zzgl. Zuschläge). Versteuert wird das Nettoergebnis nach Abzug von Zinsen, Kosten und AfA, nicht die Bruttomiete.
Was können Vermieter absetzen?
Darlehenszinsen, AfA-Abschreibung, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherungen, Fahrt- und Beratungskosten. Die Tilgung ist nie absetzbar.
Was passiert bei negativen Mieteinkünften?
Der Verlust verrechnet sich im selben Jahr mit Ihrem übrigen Einkommen und senkt die Gesamtsteuer zum Grenzsteuersatz. Negative Anfangsjahre durch Zinsen und AfA sind üblich und oft gewollt.
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Grundsätzlich ab dem ersten Euro über der Steuererklärung. Ob am Ende Steuer anfällt, entscheidet das Nettoergebnis nach Werbungskosten und AfA sowie Ihr übriges Einkommen.
Macht es einen Unterschied, ob ich verheiratet bin?
Nur über den Grenzsteuersatz. Zusammen veranlagte Ehepaare (Splitting) liegen bei gleichem Haushaltseinkommen meist unter dem Grenzsteuersatz eines Ledigen, derselbe Vermietungsverlust spart also weniger Steuer und derselbe Überschuss kostet weniger. Zinsen, Kosten und AfA ändern sich mit dem Familienstand nicht. Tragen Sie Ihren eigenen Grenzsteuersatz im Regler ein.
Was ist, wenn ich selbst in der Wohnung wohne?
Dann gilt nichts von dieser Seite: Es gibt keine Mieteinnahmen, und Zinsen, Kosten und AfA sind bei Eigennutzung nicht absetzbar. Die Ausnahme ist die Zehnjahresfrist beim späteren Verkauf, die Eigennutzung verkürzen kann. Mit der Vermietung beginnen alle Abzüge.
Was ist, wenn ich im Ausland lebe und nur die Wohnung besitze?
Die Abzüge sind dieselben, die Miete wird in Deutschland ab dem ersten Euro Überschuss versteuert, ohne Grundfreibetrag. Ein Verlust lässt sich nicht mit einem ausländischen Gehalt verrechnen; er wird vorgetragen und mit späteren Überschüssen der Wohnung verrechnet. Die Steuerersparnis kommt also später, nicht nie.
Ist das Ergebnis monatlich oder jährlich, vor oder nach Steuern?
Der Rechner rechnet in Jahren: Miete mal zwölf, minus ein Jahr Zinsen, Kosten und AfA, mal Ihr Grenzsteuersatz. Teilen Sie die letzte Zeile durch zwölf für den Monatswert. Die letzte Zeile ist das Ergebnis nach Steuern: Miete minus Zinsen minus Kosten, plus Steuerersparnis oder minus Steuer; die Tilgung steckt nicht darin.