AfA in Mannheim: was die Abschreibung konkret bringt
Abschreibungssätze und der Eurobetrag, gerechnet auf Mannheimer Preise. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,8 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, Marktspanne Juni 2026 3,6 bis 3,9 %) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
AfA und Abschreibung in Mannheim: das Wichtigste
Die AfA mindert jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinkünfte, ohne dass Geld abfließt. Die Sätze richten sich nach dem Baujahr: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 % ab 2023. Für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn bis 30.09.2029 besteht zusätzlich die degressive Option von 5 %.
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor, was in teuren Städten spürbar ins Gewicht fällt, weil dort der Bodenanteil höher liegt. Bei einer 70-m²-Wohnung in Mannheim zu 275.100 € und einem Gebäudeanteil von 80 % ergeben 2 % rund 4.402 € pro Jahr, 3 % rund 6.602 €. Über zehn Jahre summiert sich der Unterschied auf 22.008 €.
Die Aufteilung zwischen Gebäude und Boden ist der Hebel, über den am häufigsten gestritten wird. Üblich sind die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, ein Sachverständigengutachten oder eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag. Zu beachten ist die Kehrseite: genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist.
Der Markt in Mannheim in Zahlen
Mannheim (Baden-Württemberg) hat 328.647 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.930 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.323 € bis 6.776 € pro m²), Neubau bei rund 6.147 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 12,39 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,8 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 3.026 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,1 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Mannheim kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Oststadt, Schwetzingerstadt, Lindenhof, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Jungbusch, Käfertal, Neckarstadt-Ost/West: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Oststadt: 3.881 € bis 6.242 € pro m², im Mittel rund 29 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 61 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Schwetzingerstadt: 3.769 € bis 5.952 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Lindenhof: 3.376 € bis 6.333 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 88 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Jungbusch: 3.127 € bis 5.677 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 82 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Käfertal: 2.933 € bis 4.315 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Neckarstadt-Ost/West: Preisband nicht belastbar erhoben.
Steuern und Kaufnebenkosten in Mannheim
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Mannheim ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Mannheim, Kommunale Statistikstelle, Statistische Daten N° 1/2025 (Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung, 31.12.2024), 2025.
Kaufpreise: immowelt.de Preisatlas Mannheim (Wohnungen, Stand 01.07.2026), 2026.
Mieten: immowelt.de Mietpreis-Atlas Mannheim (Wohnungen, Angebotsmieten, Stand 01.07.2026), 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt.de Preisentwicklung Mannheim (Wohnungen, 1-Jahres- und 5-Jahres-Trend, Stand 01.07.2026), 2026.
Leerstand: Stadt Mannheim Wohnungsmarkt-Monitoring 2024 citing CBRE-empirica-Leerstandsindex (marktaktiver Leerstand, Stand 31.12.2023), 2024.
Häufige Fragen
Wie viel AfA bringt eine Wohnung in Mannheim?
Bei 275.100 € für 70 m² und 80 % Gebäudeanteil sind 2 % rund 4.402 € pro Jahr, 3 % rund 6.602 €. Der Betrag mindert die zu versteuernden Mieteinkünfte.
Kann ich AfA bei Eigennutzung geltend machen?
Nein. Die AfA setzt Vermietung oder betriebliche Nutzung voraus. Für selbst bewohnte Wohnungen gibt es keine Gebäudeabschreibung.
Welcher AfA-Satz gilt für welches Baujahr?
2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn bis 30.09.2029.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Mannheim?
5 % Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Mannheim realistisch?
Brutto im Mittel 3,8 %, in renditeorientierten Lagen wie Jungbusch, Käfertal, Neckarstadt-Ost/West höher, in Spitzenlagen wie Oststadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Mannheim steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Mannheim zu 275.100 € sind das 55.020 € Anzahlung plus 19.257 € Nebenkosten.