AfA in Mannheim: was die Abschreibung konkret bringt

AfA und Abschreibung in Mannheim: das Wichtigste

Die AfA mindert jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinkünfte, ohne dass Geld abfließt. Die Sätze richten sich nach dem Baujahr: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 % ab 2023. Für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.

Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor, was in teuren Städten spürbar ins Gewicht fällt, weil dort der Bodenanteil höher liegt. Bei einer 70-m²-Wohnung in Mannheim zu 275.100 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % ergeben 2 % rund 4.402 € pro Jahr. In teuren Lagen liegt der Gebäudeanteil häufig deutlich niedriger, die AfA dann entsprechend auch. Die 3 % gelten nur für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023, also für Neubau zum höheren Neubaupreis, nicht für die Bestandswohnung.

Die Aufteilung zwischen Gebäude und Boden ist der Hebel, über den am häufigsten gestritten wird. Üblich sind die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, ein Sachverständigengutachten oder eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag. Zu beachten ist die Kehrseite: genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist.

Der Markt in Mannheim in Zahlen

Mannheim (Baden-Württemberg) hat 328.647 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.930 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.320 € bis 6.780 € pro m²), Neubau bei rund 6.150 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 12,39 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,8 % ergibt.

Preisentwicklung: +1,1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 3.026 € Wertveränderung im Jahr.

Leerstand: rund 1,1 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.

Wo in Mannheim kaufen

Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Oststadt, Schwetzingerstadt und Lindenhof, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Käfertal: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.

Oststadt: 3.880 € bis 6.240 € pro m², im Mittel rund 29 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 61 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Schwetzingerstadt: 3.770 € bis 5.950 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Lindenhof: 3.380 € bis 6.330 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 87 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Jungbusch: 3.130 € bis 5.680 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 81 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Käfertal: 2.930 € bis 4.320 € pro m², im Mittel rund 8 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Neckarstadt-Ost/West: Preisband nicht belastbar erhoben.

Steuern und Kaufnebenkosten in Mannheim

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.

Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.

Mannheim ist derzeit nicht von der Mietpreisbremse erfasst: die baden-württembergische Verordnung, die seit dem 01.01.2026 gilt, hat die Stadt herausgenommen. Die Neuvermietungsmiete ist damit vorerst frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Der Entwurf für eine nahtlose Verlängerung über den 31.12.2026 hinaus, am 22.09.2026 in die Anhörung gegeben, nimmt Mannheim aber wieder auf. Kalkuliert wird deshalb besser schon jetzt mit der gedeckelten Miete.

Daten und Quellen

Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.

Einwohner: Stadt Mannheim, Kommunale Statistikstelle, Statistische Daten N° 1/2025, 2025.

Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt.de Preisatlas Mannheim, 01.07.2026.

Mieten (Angebotsmieten): immowelt.de Mietpreis-Atlas Mannheim, 01.07.2026.

Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.

Preistrend: immowelt.de Preisentwicklung Mannheim, 01.07.2026.

Leerstand: Stadt Mannheim Wohnungsmarkt-Monitoring 2024 mit Bezug auf CBRE-empirica-Leerstandsindex, 31.12.2023.