Immobilienpreise pro m² in Düsseldorf (2026)
Geprüfte Kaufpreise, Spannen nach Lage und Preistrend für Düsseldorf. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 3,8 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, Marktspanne Juni 2026 3,6 bis 3,9 %) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Immobilienpreise pro m² in Düsseldorf: das Wichtigste
Bestandswohnungen kosten in Düsseldorf derzeit im Mittel 4.435 € pro m², mit einer Spanne von rund 2.608 € in den Einstiegslagen bis 8.870 € in den Spitzenlagen. Der Preistrend liegt bei +1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Neubau liegt bei etwa 6.800 € pro m².
Für eine Referenzwohnung mit 70 m² entspricht das einem Kaufpreis von rund 310.450 €. Wichtig ist der Unterschied zwischen Angebotspreisen der Portale und den beurkundeten Kaufpreisen des Gutachterausschusses: abgeschlossene Käufe liegen üblicherweise 5 bis 15 % unter dem Angebot. Welche Grundlage eine Zahl hat, gehört in jedes Exposé, und wo es fehlt, ist die Frage danach die erste.
Der Markt in Düsseldorf in Zahlen
Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen) hat 659.312 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.435 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.608 € bis 8.870 € pro m²), Neubau bei rund 6.800 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 15,41 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,5 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 4.036 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,59 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Düsseldorf kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Oberkassel, Pempelfort, Flingern, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Bilk, Benrath, Garath: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Oberkassel: 6.649 € bis 7.035 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 6 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pempelfort: 5.264 € bis 7.674 € pro m², im Mittel rund 46 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 46 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Flingern (Nord/Süd): 5.561 € bis 5.606 € pro m², im Mittel rund 26 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 1 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bilk: 4.553 € bis 5.527 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 21 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Benrath: 4.149 € bis 4.216 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 2 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Garath: 3.558 € bis 4.260 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 20 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Düsseldorf
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Düsseldorf ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Düsseldorf (Amt für Statistik und Wahlen), as of 31.12.2025 (published March 2026; +1,067 vs. prior year, net migration +2,156).
Kaufpreise: immowelt Price Map, asking prices for apartments, as of 01.07.2026 (avg 4,435 EUR/m2, min 2,608, max 8,870).
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Düsseldorf (asking cold rents, end March 2026): avg 15.41 EUR/m2 (2025: 15.35; 60m2 flat 14.01 EUR/m2).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development table, as of 01.07.2026.
Leerstand: Market-active vacancy 1.59% (based on Zensus 2022), cited in press release Mieterverein Düsseldorf e.V. / alliance 'Wir wollen wohnen!', 28.08.2025.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Düsseldorf pro Quadratmeter?
Im Mittel 4.435 € pro m² im Bestand, im Neubau etwa 6.800 €. Bei 70 m² sind das rund 310.450 € für die Bestandswohnung.
Sind die Angebotspreise in Düsseldorf verhandelbar?
In der Regel ja. Seit der Korrektur 2022 bis 2024 liegen die beurkundeten Preise häufig unter dem Angebot. Gut geschnittene Objekte in gefragten Lagen gehen weiterhin nahe am Angebotspreis weg.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Düsseldorf?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Düsseldorf realistisch?
Brutto im Mittel 3,5 %, in renditeorientierten Lagen wie Bilk, Benrath, Garath höher, in Spitzenlagen wie Oberkassel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Düsseldorf steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Düsseldorf zu 310.450 € sind das 62.090 € Anzahlung plus 26.388 € Nebenkosten.