Immobilienbewertung in Berlin: welche Zahl gilt?
Angebotspreis, Verkehrswert und Beleihungswert in Berlin auseinandergehalten. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Immobilienbewertung in Berlin: das Wichtigste
Für dieselbe Wohnung existieren mehrere Werte, und sie sind nicht dasselbe. Der Angebotspreis ist eine Forderung. Der beurkundete Kaufpreis ist, was tatsächlich gezahlt wurde, und liegt üblicherweise 5 bis 15 % darunter. Der Verkehrswert ist der gutachterlich ermittelte Marktwert. Der Beleihungswert der Bank liegt bewusst darunter, weil er dauerhaft erzielbar sein soll.
In Berlin liegt das Stadtmittel bei 5.320 € pro m², die Spanne reicht von 3.340 € bis 7.020 € pro m². Für eine belastbare Einordnung ist der Gutachterausschuss die richtige Adresse: er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Vergleichspreise. Portalpreise sind Angebote, keine Abschlüsse.
Drei Verfahren sind gebräuchlich. Das Vergleichswertverfahren dominiert bei Eigentumswohnungen und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Das Ertragswertverfahren rechnet vom Mietertrag her und passt zu Anlageobjekten, bei 4,1 % Bruttorendite in Berlin also zur Kapitalanlegersicht. Das Sachwertverfahren geht von den Herstellungskosten aus und kommt vor allem bei selbst genutzten Häusern zum Einsatz.
Der Markt in Berlin in Zahlen
Berlin (Berlin) hat 3.700.577 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.320 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.340 € bis 7.020 € pro m²), Neubau bei rund 8.450 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 18,00 € pro m² (der Angebotsdurchschnitt enthält möblierte und befristete Vermietungen und liegt deshalb über unmöblierten Mieten), woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 22.344 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,3 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Berlin kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Lichtenberg, Pankow und Neukölln: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Mitte: 7.000 € bis 9.200 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Friedrichshain-Kreuzberg: 5.500 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 11 % über dem Stadtmittel.
Charlottenburg-Wilmersdorf: 5.600 € bis 7.500 € pro m², im Mittel rund 23 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 34 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pankow (inkl. Prenzlauer Berg): 4.700 € bis 5.100 € pro m², im Mittel rund 8 % unter dem Stadtmittel.
Neukölln: 4.800 € bis 5.200 € pro m², im Mittel rund 6 % unter dem Stadtmittel.
Lichtenberg: 4.000 € bis 4.900 € pro m², im Mittel rund 16 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Berlin
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Berlin ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsfortschreibung Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (beurkundete Kaufpreise): GUTHMANN Estate Marktbericht H1 2026, auf Basis beurkundeter Kaufpreise des Gutachterausschusses Berlin.
Mieten (Angebotsmieten): GUTHMANN Estate 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: GUTHMANN Estate 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025, zitiert von Hypofriend, Juli 2026.
Häufige Fragen
Wie viel ist meine Wohnung in Berlin wert?
Das Stadtmittel liegt bei 5.320 € pro m², mit einer Spanne von 3.340 € bis 7.020 €. Belastbar wird es erst über Vergleichspreise des Gutachterausschusses, nicht über Portalangebote.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Weil er dauerhaft erzielbar sein soll und Marktschwankungen bewusst ausklammert. Er ist eine Sicherheitsgröße der Bank, kein Marktwert.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Berlin?
6 % Grunderwerbsteuer in Berlin plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Berlin realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Lichtenberg, Pankow und Neukölln höher, in Spitzenlagen wie Mitte niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Berlin steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Berlin zu 372.400 € sind das 74.480 € Anzahlung plus 29.792 € Nebenkosten.