Mehrfamilienhaus in Hamburg: Faktor und Kapitalbedarf
Was ein Zinshaus in Hamburg kostet und wie der Kaufpreisfaktor zu lesen ist. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Mehrfamilienhaus in Hamburg: das Wichtigste
Bei Mehrfamilienhäusern wird nicht in Rendite gerechnet, sondern im Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite. Bei 2,6 % in Hamburg entspricht das einem Faktor von rund 38,5, also gut 38 Jahresmieten für den Kaufpreis.
Ein Haus mit acht Wohnungen zu je 70 m² sind 560 m². Bei 6.270 € pro m² liegt der Kaufpreis bei rund 3.512.880 €, die Kaufnebenkosten bei 7,5 % entsprechend bei 263.466 €. Bei 80 % Beleihung wären 966.042 € aus Eigenkapital aufzubringen. Gerechnet ist das zum Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen; ganze Häuser handeln meist darunter, die Zahlen sind deshalb eine Obergrenze.
Der Unterschied zur Eigentumswohnung ist nicht nur die Größe. Es gibt keine WEG, also keine Miteigentümer, die eine Sanierung blockieren, aber auch keine, die mitzahlen. Dach, Fassade und Heizung liegen vollständig beim Eigentümer, und genau dort entscheidet sich, ob der Faktor am Ende gehalten hat.
Der Markt in Hamburg in Zahlen
Hamburg (Hamburg) hat 1.862.565 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 6.270 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.150 € bis 12.230 € pro m²), Neubau bei rund 8.560 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 13,58 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 2,6 % ergibt.
Preisentwicklung: +1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 4.391 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,5 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Hamburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf HafenCity, Eppendorf und Winterhude, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Wilhelmsburg: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Eppendorf: 5.570 € bis 12.540 € pro m², im Mittel rund 44 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 125 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Winterhude: 7.030 € bis 9.180 € pro m², im Mittel rund 29 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
HafenCity: 6.560 € bis 11.860 € pro m², im Mittel rund 47 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 81 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ottensen (Altona): 5.730 € bis 9.540 € pro m², im Mittel rund 22 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 66 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Barmbek-Nord: 4.320 € bis 9.070 € pro m², im Mittel rund 7 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 110 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Wilhelmsburg: 2.250 € bis 8.250 € pro m², im Mittel rund 16 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 267 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Hamburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Hamburg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistikamt Nord, Bevölkerung in Hamburg 2024, 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): Wohnungsbörse.net Immobilienpreisspiegel Hamburg, Mai 2026.
Mieten (Angebotsmieten): ImmoScout24 WohnBarometer Q1 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex, über Statista.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Hamburg?
Der Stadtdurchschnitt entspricht bei 2,6 % Bruttorendite einem Faktor von etwa 38,5. Niedriger heißt günstiger im Verhältnis zur Miete, sagt aber nichts über Zustand und Sanierungsstau.
Wie viel Eigenkapital braucht ein Mehrfamilienhaus in Hamburg?
Bei acht Wohnungen à 70 m² und 6.270 € pro m² sind das rund 966.042 €: 20 % Anzahlung plus die vollen Kaufnebenkosten, gerechnet zum Wohnungsdurchschnitt und damit als Obergrenze.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Hamburg?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Hamburg plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Hamburg realistisch?
Brutto im Mittel 2,6 %, in renditeorientierten Lagen wie Wilhelmsburg höher, in Spitzenlagen wie HafenCity niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Hamburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Hamburg zu 439.110 € sind das 87.822 € Anzahlung plus 32.933 € Nebenkosten.