Vermieten oder selbst einziehen in Duisburg?
Was die Vermietung in Duisburg steuerlich anders macht als die Eigennutzung. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Vermieten statt selbst nutzen in Duisburg: das Wichtigste
Dieselbe Wohnung, zwei völlig verschiedene Steuerbilder. Bei Vermietung mindern AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen, und nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Bei Eigennutzung entfallen die Abzüge: keine AfA, kein Zinsabzug, keine Werbungskosten; steuerfrei verkaufen lässt sich dann schon früher, wie unten beschrieben.
In Zahlen für Duisburg: eine 70-m²-Wohnung zu 145.320 € bringt bei 7,50 € pro m² eine Jahreskaltmiete von 6.300 €, also 4,3 % brutto. Dem steht bei Eigennutzung die ersparte Miete gegenüber, die aber steuerfrei und damit auch nicht absetzbar ist. Der Vergleich ist deshalb keiner zwischen zwei Renditen, sondern zwischen einer steuerpflichtigen Einnahme mit Abzügen und einer steuerfreien Ersparnis ohne.
Die Eigennutzung hat ihre eigene Frist: steuerfrei verkaufen kann, wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Das sind faktisch gut zwei Kalenderjahre statt zehn.
Der Markt in Duisburg in Zahlen
Duisburg (Nordrhein-Westfalen) hat 502.300 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.080 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.150 € bis 3.050 € pro m²), Neubau bei rund 3.890 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 7,50 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 11.190 € Wertveränderung im Jahr.
Wo in Duisburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Huckingen und Buchholz, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Marxloh und Rheinhausen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Huckingen: 2.300 € bis 3.300 € pro m², im Mittel rund 35 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 43 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Buchholz: 2.100 € bis 2.700 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel.
Duissern: 1.900 € bis 2.300 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel.
Rheinhausen: 1.500 € bis 1.900 € pro m², im Mittel rund 18 % unter dem Stadtmittel.
Ruhrort: 1.800 € bis 2.200 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Marxloh: 1.100 € bis 1.300 € pro m², im Mittel rund 42 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Duisburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Duisburg ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: IT.NRW Bevölkerungsfortschreibung, 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Preisatlas, Wohnung Angebotsmieten 7,50 EUR/m2, Spanne 4,97–11,67, 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung.
Leerstand: keine aktuelle Primärquelle verfügbar.
Häufige Fragen
Lohnt sich Vermieten in Duisburg mehr als Eigennutzung?
Steuerlich sind es zwei verschiedene Modelle. Vermietung bringt 4,3 % Bruttorendite plus AfA und Zinsabzug, aber steuerpflichtige Einkünfte. Eigennutzung bringt eine steuerfreie Mietersparnis ohne jeden Abzug. Was besser ist, hängt am persönlichen Steuersatz und an der Haltedauer.
Kann ich eine selbst genutzte Wohnung später vermieten?
Ja. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung greifen AfA und Werbungskosten. Für die Zehnjahresfrist zählt aber der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, nicht der Nutzungswechsel.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Duisburg?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Duisburg realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Marxloh und Rheinhausen höher, in Spitzenlagen wie Huckingen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Duisburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Duisburg zu 145.320 € sind das 29.064 € Anzahlung plus 12.352 € Nebenkosten.