Energetische Sanierung in Duisburg: Pflichten und Abzug
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt und wie sich die Kosten in Duisburg steuerlich auswirken. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Energetische Sanierung in Duisburg: das Wichtigste
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, hat die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel abgeschafft. Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Bioanteil, und ab 2028 tragen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen die Hälfte der CO2-Kosten. Welche Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen liegt vieles davon beim Gemeinschaftseigentum und damit bei der WEG.
Steuerlich ist die Unterscheidung entscheidend, nicht die Höhe. Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, Herstellungsaufwand läuft über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich. Bei einer 70-m²-Wohnung in Duisburg zu 145.320 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % bedeutet das: 17.438 € ist die Grenze, ab der es kritisch wird, dazu mehr im Thema Werbungskosten.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 % der Aufwendungen über drei Jahre verteilt, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Diese Förderung und die Absetzung als Werbungskosten schließen sich gegenseitig aus, sie ist also nur für Eigennutzer relevant.
Der Markt in Duisburg in Zahlen
Duisburg (Nordrhein-Westfalen) hat 502.300 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.080 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.150 € bis 3.050 € pro m²), Neubau bei rund 3.890 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 7,50 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 11.190 € Wertveränderung im Jahr.
Wo in Duisburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Huckingen und Buchholz, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Marxloh und Rheinhausen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Huckingen: 2.300 € bis 3.300 € pro m², im Mittel rund 35 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 43 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Buchholz: 2.100 € bis 2.700 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel.
Duissern: 1.900 € bis 2.300 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel.
Rheinhausen: 1.500 € bis 1.900 € pro m², im Mittel rund 18 % unter dem Stadtmittel.
Ruhrort: 1.800 € bis 2.200 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Marxloh: 1.100 € bis 1.300 € pro m², im Mittel rund 42 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Duisburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Duisburg ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: IT.NRW Bevölkerungsfortschreibung, 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Preisatlas, Wohnung Angebotsmieten 7,50 EUR/m2, Spanne 4,97–11,67, 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung.
Leerstand: keine aktuelle Primärquelle verfügbar.
Häufige Fragen
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf?
Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, entfallen. Welche Nachrüstpflichten für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen betrifft vieles das Gemeinschaftseigentum.
Kann ich die Sanierung von der Steuer absetzen?
Bei Vermietung ja: Erhaltungsaufwand sofort, Herstellungsaufwand über die AfA. Bei Eigennutzung greift stattdessen § 35c EStG mit 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Duisburg?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Duisburg realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Marxloh und Rheinhausen höher, in Spitzenlagen wie Huckingen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Duisburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Duisburg zu 145.320 € sind das 29.064 € Anzahlung plus 12.352 € Nebenkosten.