Immobilienbewertung in Dresden: welche Zahl gilt?
Angebotspreis, Verkehrswert und Beleihungswert in Dresden auseinandergehalten. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Immobilienbewertung in Dresden: das Wichtigste
Für dieselbe Wohnung existieren mehrere Werte, und sie sind nicht dasselbe. Der Angebotspreis ist eine Forderung. Der beurkundete Kaufpreis ist, was tatsächlich gezahlt wurde, und liegt üblicherweise 5 bis 15 % darunter. Der Verkehrswert ist der gutachterlich ermittelte Marktwert. Der Beleihungswert der Bank liegt bewusst darunter, weil er dauerhaft erzielbar sein soll.
In Dresden liegt das Stadtmittel bei 2.970 € pro m², die Spanne reicht von 2.490 € bis 4.070 € pro m². Für eine belastbare Einordnung ist der Gutachterausschuss die richtige Adresse: er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Vergleichspreise. Portalpreise sind Angebote, keine Abschlüsse.
Drei Verfahren sind gebräuchlich. Das Vergleichswertverfahren dominiert bei Eigentumswohnungen und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Das Ertragswertverfahren rechnet vom Mietertrag her und passt zu Anlageobjekten, bei 4 % Bruttorendite in Dresden also zur Kapitalanlegersicht. Das Sachwertverfahren geht von den Herstellungskosten aus und kommt vor allem bei selbst genutzten Häusern zum Einsatz.
Der Markt in Dresden in Zahlen
Dresden (Sachsen) hat 571.510 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.970 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.490 € bis 4.070 € pro m²), Neubau bei rund 6.460 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,41 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 8.319 € Wertveränderung im Jahr.
Gesamtleerstand: rund 6,7 %, Quelle unten. Das ist der Gesamtleerstand einschließlich nicht marktaktiver Wohnungen; der marktaktive Leerstand liegt niedriger, deshalb ist die Zahl mit den marktaktiven Quoten anderer Städte nicht vergleichbar.
Wo in Dresden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Loschwitz / Weißer Hirsch, Blasewitz und Äußere Neustadt, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gorbitz und Pieschen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Äußere Neustadt (Antonstadt): 3.000 € bis 3.500 € pro m², im Mittel rund 9 % über dem Stadtmittel.
Striesen: 3.100 € bis 3.250 € pro m², im Mittel rund 7 % über dem Stadtmittel.
Blasewitz: 3.200 € bis 3.600 € pro m², im Mittel rund 14 % über dem Stadtmittel.
Pieschen: 2.750 € bis 2.850 € pro m², im Mittel rund 6 % unter dem Stadtmittel.
Gorbitz: 2.450 € bis 2.650 € pro m², im Mittel rund 14 % unter dem Stadtmittel.
Loschwitz / Weißer Hirsch: 3.400 € bis 3.650 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dresden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Dresden ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Dresden, Hauptwohnsitze Stand 31.12.2025, Pressemitteilung Jan. 2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immoverkauf24, Q2 2026, Stadtmittel 2.970,89 EUR/m2.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Dresden, Mittel 10,41 EUR/m2 Stand April 2026.
Rendite: ImmoScout24-Auswertung, Bruttomietrendite Bestandswohnungen Dresden.
Preistrend: Gutachterausschuss Dresden 2025.
Leerstand: Kommunale Statistikstelle Landeshauptstadt Dresden, 25.07.2025.
Häufige Fragen
Wie viel ist meine Wohnung in Dresden wert?
Das Stadtmittel liegt bei 2.970 € pro m², mit einer Spanne von 2.490 € bis 4.070 €. Belastbar wird es erst über Vergleichspreise des Gutachterausschusses, nicht über Portalangebote.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Weil er dauerhaft erzielbar sein soll und Marktschwankungen bewusst ausklammert. Er ist eine Sicherheitsgröße der Bank, kein Marktwert.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dresden?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Dresden realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in renditeorientierten Lagen wie Gorbitz und Pieschen höher, in Spitzenlagen wie Loschwitz / Weißer Hirsch niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dresden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dresden zu 207.970 € sind das 41.594 € Anzahlung plus 15.598 € Nebenkosten.