Denkmal-AfA in Dresden: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie § 7i EStG funktioniert und was er bei Dresdener Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Denkmal-AfA in Dresden: das Wichtigste
Die Denkmal-AfA ist das steuerlich stärkste Instrument im deutschen Immobilienbestand. Nach § 7i EStG werden die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben, zusammen also 100 % in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung greift § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre, also 90 %, als Sonderausgaben.
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: begünstigt sind ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis. Der Erwerb teilt sich in drei Teile, die getrennt behandelt werden: die begünstigten Baumaßnahmen nach § 7i, die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 oder 5 mit 2 bis 2,5 %, und der Grund und Boden, der überhaupt nicht abgeschrieben wird.
Zur Größenordnung in Dresden: liegt der Kaufpreis einer 70-m²-Wohnung bei 207.970 € und entfallen davon 40 % auf die Sanierung, sind das 83.188 €, die über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren entspricht das 7.487 € jährlich, gegenüber 3.328 € bei einer regulären Bestandswohnung mit 2 %.
Ohne Papier kein Abzug: erforderlich ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, bei § 7h die der Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Sie muss die Maßnahmen als denkmalgerecht bestätigen, und sie wird vor Baubeginn abgestimmt, nicht nachträglich.
Der Markt in Dresden in Zahlen
Dresden (Sachsen) hat 571.510 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.971 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 2.487 € bis 4.065 € pro m²), Neubau bei rund 6.460 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,41 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.319 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 6,7 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Dresden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Äußere Neustadt, Striesen, Blasewitz, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Pieschen, Gorbitz, Loschwitz / Weißer Hirsch: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Äußere Neustadt (Antonstadt): 3.000 € bis 3.500 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 17 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Striesen: 3.100 € bis 3.250 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 5 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Blasewitz: 3.200 € bis 3.600 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 13 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pieschen: 2.750 € bis 2.850 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 4 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Gorbitz: 2.450 € bis 2.650 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 8 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Loschwitz / Weißer Hirsch: 3.400 € bis 3.650 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 7 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dresden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Dresden ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Dresden (Melderegister/Kommunale Statistikstelle), main residences as of 31.12.2025 (-0.4% YoY), press release Jan 2026.
Kaufpreise: Asking prices: immoverkauf24 (Sprengnetter), Q2 2026, city avg 2,970.89 EUR/m2 (+4.01% YoY); district range Gorbitz-Süd 2,487 to Innere Altstadt 4,065 EUR/m2.
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Dresden (asking cold rents), avg 10.41 EUR/m2 as of April 2026; district span 8.14 (Gorbitz-Nord) to 14.56 (Innere Altstadt).
Rendite: ImmoScout24 analysis, gross rental yield existing apartments Dresden: 4.0% (via BFW Newsroom.
Preistrend: Gutachterausschuss Dresden 2025 (resale condos 2,610 -> 2,705 EUR/m2, +4%); immoverkauf24/Sprengnetter Q2 2026 +4.01% YoY; rent history wohnungsboerse.net.
Leerstand: Kommunale Statistikstelle Landeshauptstadt Dresden: 20,918 dwellings vacant = 6.7% of stock, reference date 2024 (published 25.07.2025).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren, § 7i EStG. Bei Eigennutzung 9 % über zehn Jahre, also 90 %, § 10f EStG.
Wird der ganze Kaufpreis abgeschrieben?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten. Die Altbausubstanz läuft mit 2 bis 2,5 % über die reguläre AfA, der Grund und Boden gar nicht.
Was brauche ich für die Denkmal-AfA?
Eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalgerechte Durchführung der Maßnahmen, abgestimmt vor Baubeginn. Bei § 7h stellt sie die Gemeinde für das Sanierungsgebiet aus.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dresden?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Dresden realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in renditeorientierten Lagen wie Pieschen, Gorbitz, Loschwitz / Weißer Hirsch höher, in Spitzenlagen wie Äußere Neustadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dresden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dresden zu 207.970 € sind das 41.594 € Anzahlung plus 15.598 € Nebenkosten.