Immobilienbewertung in Augsburg: welche Zahl gilt?
Angebotspreis, Verkehrswert und Beleihungswert in Augsburg auseinandergehalten. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Immobilienbewertung in Augsburg: das Wichtigste
Für dieselbe Wohnung existieren mehrere Werte, und sie sind nicht dasselbe. Der Angebotspreis ist eine Forderung. Der beurkundete Kaufpreis ist, was tatsächlich gezahlt wurde, und liegt üblicherweise 5 bis 15 % darunter. Der Verkehrswert ist der gutachterlich ermittelte Marktwert. Der Beleihungswert der Bank liegt bewusst darunter, weil er dauerhaft erzielbar sein soll.
In Augsburg liegt das Stadtmittel bei 4.435 € pro m², die Spanne reicht von 3.880 € bis 5.090 € pro m². Für eine belastbare Einordnung ist der Gutachterausschuss die richtige Adresse: er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Vergleichspreise. Portalpreise sind Angebote, keine Abschlüsse.
Drei Verfahren sind gebräuchlich. Das Vergleichswertverfahren dominiert bei Eigentumswohnungen und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Das Ertragswertverfahren rechnet vom Mietertrag her und passt zu Anlageobjekten, bei 3,9 % Bruttorendite in Augsburg also zur Kapitalanlegersicht. Das Sachwertverfahren geht von den Herstellungskosten aus und kommt vor allem bei selbst genutzten Häusern zum Einsatz.
Der Markt in Augsburg in Zahlen
Augsburg (Bayern) hat 303.677 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.435 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 3.880 € bis 5.090 € pro m²), Neubau bei rund 6.570 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 15,12 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 15.523 € Wertveränderung im Jahr.
Wo in Augsburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Innenstadt, Göggingen, Pfersee, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Haunstetten, Hochzoll, Oberhausen: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Innenstadt: 4.990 € bis 5.072 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 2 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Göggingen: 4.535 € bis 4.630 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 2 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pfersee: 4.220 € bis 4.475 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 6 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Haunstetten: 4.270 € bis 4.392 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 3 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Hochzoll: 4.180 € bis 4.579 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 10 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Oberhausen: 3.990 € bis 4.241 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 6 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Augsburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Augsburg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Augsburg, Amt für Statistik und Stadtforschung (Bevölkerungsbestand 31.12.2025), 2026.
Kaufpreise: immowelt Price Map (avg asking price, 7/2026).
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Augsburg (average asking cold rent, 4/2026), 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Price Map Augsburg (12-month apartment price change +5%, 7/2026); Gutachterausschuss Stadt Augsburg Immobilienmarktbericht 2025 via AUX Immo, 2026.
Leerstand: unverified.
Häufige Fragen
Wie viel ist meine Wohnung in Augsburg wert?
Das Stadtmittel liegt bei 4.435 € pro m², mit einer Spanne von 3.880 € bis 5.090 €. Belastbar wird es erst über Vergleichspreise des Gutachterausschusses, nicht über Portalangebote.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?
Weil er dauerhaft erzielbar sein soll und Marktschwankungen bewusst ausklammert. Er ist eine Sicherheitsgröße der Bank, kein Marktwert.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Augsburg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Augsburg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in renditeorientierten Lagen wie Haunstetten, Hochzoll, Oberhausen höher, in Spitzenlagen wie Innenstadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Augsburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Augsburg zu 310.450 € sind das 62.090 € Anzahlung plus 17.075 € Nebenkosten.