Sonderabschreibung § 7b in Wuppertal: 20 % zusätzlich, wenn die Grenze hält

Sonderabschreibung Neubau in Wuppertal: das Wichtigste

§ 7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Mietwohnraum eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre, also bis zu 20 %, zusätzlich zur linearen AfA von 3 %. In den ersten vier Jahren lassen sich damit rund 32 % der begünstigten Kosten abschreiben statt 12 %.

Die Bedingungen sind eng und werden streng geprüft. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Das Gebäude muss dem Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel entsprechen. Und es gelten zwei Kostengrenzen, die man nicht verwechseln darf: die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche und die Bemessungsgrundlage, die bei 4.000 € je m² gedeckelt ist.

Die Baukostenobergrenze ist eine harte Kante, keine Staffelung: wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig und nicht nur anteilig. Wichtig dabei, und hier wird oft falsch gerechnet: die Grenze bezieht sich auf die Herstellungskosten des Gebäudes, nicht auf den Kaufpreis. Der Kaufpreis enthält zusätzlich Grundstück und Marge des Bauträgers. In Wuppertal liegt der Neubaukaufpreis bei 4.310 € pro m². Ob der darin enthaltene Gebäudeanteil die Grenze von 5.200 € einhält, ist bei diesem Niveau die erste Frage an jeden Bauträgerprospekt und gehört vor der Beurkundung geklärt.

Greift die Regel, sind bei der gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € je m² auf 70 m² höchstens 280.000 € begünstigt, woraus sich 5 % oder 14.000 € jährlich zusätzlich über vier Jahre ergeben, zusammen 56.000 €.

Der Markt in Wuppertal in Zahlen

Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) hat 364.609 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.250 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.745 € bis 3.241 € pro m²), Neubau bei rund 4.310 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,18 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,9 % ergibt.

Preisentwicklung: +7,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 11.498 € Wertveränderung im Jahr.

Leerstand: rund 5,7 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.

Wo in Wuppertal kaufen

Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Elberfeld, Elberfeld-West, Barmen, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Ronsdorf, Vohwinkel, Cronenberg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.

Elberfeld: 2.228 € bis 2.974 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Elberfeld-West (incl. Briller Viertel / Zooviertel): 2.476 € bis 3.195 € pro m², im Mittel rund 26 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 29 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Barmen: 2.177 € bis 3.074 € pro m², im Mittel rund 17 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 41 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Ronsdorf: 2.694 € bis 3.290 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 22 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Vohwinkel: 2.411 € bis 3.214 € pro m², im Mittel rund 25 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Cronenberg: 2.632 € bis 3.241 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 23 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Steuern und Kaufnebenkosten in Wuppertal

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.

Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.

Wuppertal ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.

Daten und Quellen

Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.

Einwohner: Stadt Wuppertal, Statistikstelle (Stadtporträt), Stand 31.12.2025.

Kaufpreise: Average: Homeday Preisatlas, apartments Ø 2,250 EUR/m², Q1 2026.

Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Wuppertal, Ø asking cold rent 9.18 EUR/m², Stand end of March 2026 (2025: 9.16; 2024: 8.88).

Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.

Preistrend: YoY: Homeday Preisatlas quarterly table, apartments Q4 2024 (2,050 EUR/m²) to Q4 2025 (2,200 EUR/m²) = +7.3%.

Leerstand: Stadt Wuppertal, Wohnungsleerstandsanalyse 2023 (data year 2022): ca. 11,437 vacant units of ~199,900 = 5.7% (down from 6.8% in 2012), largely structural vacancy in unrenovated old stock.