AfA in Wuppertal: was die Abschreibung konkret bringt
Abschreibungssätze und der Eurobetrag, gerechnet auf Wuppertaler Preise. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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AfA und Abschreibung in Wuppertal: das Wichtigste
Die AfA mindert jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinkünfte, ohne dass Geld abfließt. Die Sätze richten sich nach dem Baujahr: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 % ab 2023. Für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor, was in teuren Städten spürbar ins Gewicht fällt, weil dort der Bodenanteil höher liegt. Bei einer 70-m²-Wohnung in Wuppertal zu 157.500 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % ergeben 2 % rund 2.520 € pro Jahr. In teuren Lagen liegt der Gebäudeanteil häufig deutlich niedriger, die AfA dann entsprechend auch. Die 3 % gelten nur für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023, also für Neubau zum höheren Neubaupreis, nicht für die Bestandswohnung.
Die Aufteilung zwischen Gebäude und Boden ist der Hebel, über den am häufigsten gestritten wird. Üblich sind die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, ein Sachverständigengutachten oder eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag. Zu beachten ist die Kehrseite: genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist.
Der Markt in Wuppertal in Zahlen
Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) hat 364.609 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.250 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.750 € bis 3.240 € pro m²), Neubau bei rund 4.310 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,18 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 11.498 € Wertveränderung im Jahr.
Gesamtleerstand: rund 5,7 %, Quelle unten. Das ist der Gesamtleerstand einschließlich nicht marktaktiver Wohnungen; der marktaktive Leerstand liegt niedriger, deshalb ist die Zahl mit den marktaktiven Quoten anderer Städte nicht vergleichbar.
Wo in Wuppertal kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Ronsdorf, Cronenberg und Elberfeld-West, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Elberfeld: 2.230 € bis 2.970 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Elberfeld-West (inkl. Briller Viertel / Zooviertel): 2.480 € bis 3.200 € pro m², im Mittel rund 26 % über dem Stadtmittel.
Barmen: 2.180 € bis 3.070 € pro m², im Mittel rund 17 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 41 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ronsdorf: 2.690 € bis 3.290 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel.
Vohwinkel: 2.410 € bis 3.210 € pro m², im Mittel rund 25 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Cronenberg: 2.630 € bis 3.240 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Wuppertal
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Wuppertal ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Wuppertal, Statistikstelle, Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): Homeday Preisatlas, Wohnungen Ø 2.250 EUR/m², Q1 2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Wuppertal, Ø Angebotskaltmieten 9,18 EUR/m², Stand Ende März 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: Homeday Preisatlas Quartalstabelle, Wohnungen Q4 2024 bis Q4 2025 = +7,3 %.
Leerstand: Stadt Wuppertal, Wohnungsleerstandsanalyse 2023.
Häufige Fragen
Wie viel AfA bringt eine Wohnung in Wuppertal?
Bei 157.500 € für 70 m² und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % sind 2 % rund 2.520 € pro Jahr; bei einem niedrigeren Gebäudeanteil entsprechend weniger. Der Betrag mindert die zu versteuernden Mieteinkünfte.
Kann ich AfA bei Eigennutzung geltend machen?
Nein. Die AfA setzt Vermietung oder betriebliche Nutzung voraus. Für selbst bewohnte Wohnungen gibt es keine Gebäudeabschreibung.
Welcher AfA-Satz gilt für welches Baujahr?
2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Alternativ zur linearen AfA kann für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Wuppertal?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Wuppertal realistisch?
Brutto im Mittel 4,9 %, in Spitzenlagen wie Ronsdorf niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Wuppertal steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Wuppertal zu 157.500 € sind das 31.500 € Anzahlung plus 13.388 € Nebenkosten.