Denkmal-AfA in Essen: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie § 7i EStG funktioniert und was er bei Essener Preisen bedeutet. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Denkmal-AfA in Essen: das Wichtigste
Die Denkmal-AfA ist das steuerlich stärkste Instrument im deutschen Immobilienbestand. Nach § 7i EStG werden die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben, zusammen also 100 % in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung greift § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre, also 90 %, als Sonderausgaben.
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: begünstigt sind ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis. Der Erwerb teilt sich in drei Teile, die getrennt behandelt werden: die begünstigten Baumaßnahmen nach § 7i, die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 oder 5 mit 2 bis 2,5 %, und der Grund und Boden, der überhaupt nicht abgeschrieben wird.
Zur Größenordnung in Essen: liegt der Kaufpreis einer 70-m²-Wohnung bei 194.320 € und entfallen davon 40 % auf die Sanierung, sind das 77.728 €, die über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren entspricht das 6.996 € jährlich, gegenüber 3.109 € bei einer regulären Bestandswohnung mit 2 %.
Ohne Papier kein Abzug: erforderlich ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, bei § 7h die der Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Sie muss die Maßnahmen als denkmalgerecht bestätigen, und sie wird vor Baubeginn abgestimmt, nicht nachträglich.
Der Markt in Essen in Zahlen
Essen (Nordrhein-Westfalen) hat 596.710 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.776 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.432 € bis 5.552 € pro m²), Neubau bei rund 5.060 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,91 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +6,6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 12.825 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Essen kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Rüttenscheid, Bredeney, Kettwig, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Werden, Altendorf, Katernberg: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Rüttenscheid: 2.936 € bis 5.919 € pro m², im Mittel rund 59 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 102 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bredeney: 3.691 € bis 3.723 € pro m², im Mittel rund 34 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 1 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Kettwig: 2.321 € bis 5.314 € pro m², im Mittel rund 38 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 129 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Werden: 3.886 € bis 3.886 € pro m², im Mittel rund 40 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 0 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Altendorf: 1.676 € bis 3.648 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 118 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Katernberg: 2.065 € bis 2.316 € pro m², im Mittel rund 21 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 12 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Essen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Essen ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Essen, Amt für Statistik (year-end 2025 population statistics, city register with main residence, 31.12.2025; press release 21.01.2026).
Kaufpreise: immowelt Price Map, apartments (Eigentumswohnungen), estimate updated 01.07.2026.
Mieten: wohnungsboerse.net Mietspiegel Essen, asking rents net cold, end of April 2026 (30m2: 12.56, 60m2: 9.34, 100m2: 10.59 EUR/m2).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt price development table for Essen apartments, 1-year +6.6% as of 07/2026.
Leerstand: BNP Paribas Real Estate City Report Wohnungsmarkt Essen (2023): vacancy of ~3% roughly equals the fluctuation reserve needed for a functioning market.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren, § 7i EStG. Bei Eigennutzung 9 % über zehn Jahre, also 90 %, § 10f EStG.
Wird der ganze Kaufpreis abgeschrieben?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten. Die Altbausubstanz läuft mit 2 bis 2,5 % über die reguläre AfA, der Grund und Boden gar nicht.
Was brauche ich für die Denkmal-AfA?
Eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalgerechte Durchführung der Maßnahmen, abgestimmt vor Baubeginn. Bei § 7h stellt sie die Gemeinde für das Sanierungsgebiet aus.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Essen?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Essen realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Werden, Altendorf, Katernberg höher, in Spitzenlagen wie Rüttenscheid niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Essen steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Essen zu 194.320 € sind das 38.864 € Anzahlung plus 16.517 € Nebenkosten.