Energetische Sanierung in Leipzig: Pflichten und Abzug
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt und wie sich die Kosten in Leipzig steuerlich auswirken. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Energetische Sanierung in Leipzig: das Wichtigste
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, hat die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel abgeschafft. Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Bioanteil, und ab 2028 tragen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen die Hälfte der CO2-Kosten. Welche Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen liegt vieles davon beim Gemeinschaftseigentum und damit bei der WEG.
Steuerlich ist die Unterscheidung entscheidend, nicht die Höhe. Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, Herstellungsaufwand läuft über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich. Bei einer 70-m²-Wohnung in Leipzig zu 184.520 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % bedeutet das: 22.142 € ist die Grenze, ab der es kritisch wird, dazu mehr im Thema Werbungskosten.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 % der Aufwendungen über drei Jahre verteilt, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Diese Förderung und die Absetzung als Werbungskosten schließen sich gegenseitig aus, sie ist also nur für Eigennutzer relevant.
Der Markt in Leipzig in Zahlen
Leipzig (Sachsen) hat 633.592 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.640 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.590 € bis 5.270 € pro m²), Neubau bei rund 6.040 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,51 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,8 % ergibt.
Preisentwicklung: +3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 5.536 € Wertveränderung im Jahr.
Gesamtleerstand: rund 5,4 %, Quelle unten. Das ist der Gesamtleerstand einschließlich nicht marktaktiver Wohnungen; der marktaktive Leerstand liegt niedriger, deshalb ist die Zahl mit den marktaktiven Quoten anderer Städte nicht vergleichbar.
Wo in Leipzig kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Schleußig, Gohlis und Zentrum, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Grünau: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Schleußig: rund 4.770 € pro m², rund 81 % über dem Stadtmittel.
Zentrum (Nord/Ost/Süd/West): 3.020 € bis 3.450 € pro m², im Mittel rund 23 % über dem Stadtmittel.
Südvorstadt: rund 3.040 € pro m², rund 15 % über dem Stadtmittel.
Gohlis: 3.170 € bis 3.440 € pro m², im Mittel rund 25 % über dem Stadtmittel.
Connewitz: rund 2.940 € pro m², rund 12 % über dem Stadtmittel.
Grünau (Ost/Mitte/Nord/Siedlung): 2.190 € bis 2.430 € pro m², im Mittel rund 12 % unter dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Leipzig
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Leipzig ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, gemeldet 10.01.2026 über Leipziger Zeitung.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Schätzung vom 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Leipzig, Angebotskaltmieten, Stand Ende April 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt, Juli 2026.
Leerstand: Zensus 2022, Gemeindedatenblatt Leipzig, Statistisches Landesamt Sachsen, 15.05.2022.
Häufige Fragen
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf?
Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, entfallen. Welche Nachrüstpflichten für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen betrifft vieles das Gemeinschaftseigentum.
Kann ich die Sanierung von der Steuer absetzen?
Bei Vermietung ja: Erhaltungsaufwand sofort, Herstellungsaufwand über die AfA. Bei Eigennutzung greift stattdessen § 35c EStG mit 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Leipzig?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Leipzig realistisch?
Brutto im Mittel 4,8 %, in renditeorientierten Lagen wie Grünau höher, in Spitzenlagen wie Schleußig niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Leipzig steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Leipzig zu 184.520 € sind das 36.904 € Anzahlung plus 13.839 € Nebenkosten.