Vermieten oder selbst einziehen in Bremen?
Was die Vermietung in Bremen steuerlich anders macht als die Eigennutzung. Alle Zahlen aus geprüften Primärquellen, mit Angabe der Grundlage.
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Vermieten statt selbst nutzen in Bremen: das Wichtigste
Dieselbe Wohnung, zwei völlig verschiedene Steuerbilder. Bei Vermietung mindern AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen, und nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Bei Eigennutzung entfällt beides: keine AfA, kein Zinsabzug, keine Werbungskosten.
In Zahlen für Bremen: eine 70-m²-Wohnung zu 205.380 € bringt bei 10,49 € pro m² eine Jahreskaltmiete von 8.812 €, also 4,3 % brutto. Dem steht bei Eigennutzung die ersparte Miete gegenüber, die aber steuerfrei und damit auch nicht absetzbar ist. Der Vergleich ist deshalb keiner zwischen zwei Renditen, sondern zwischen einer steuerpflichtigen Einnahme mit Abzügen und einer steuerfreien Ersparnis ohne.
Die Eigennutzung hat ihre eigene Frist: steuerfrei verkaufen kann, wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Das sind faktisch gut zwei Kalenderjahre statt zehn.
Der Markt in Bremen in Zahlen
Bremen (Bremen) hat 586.271 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.934 € pro m² (Spanne nach Stadtteil etwa 1.850 € bis 4.000 € pro m²), Neubau bei rund 5.890 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,49 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das 8.831 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3,7 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Bremen kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Schwachhausen, Viertel, Findorff, wo sich am schnellsten vermieten lässt und der Wert am ehesten Bestand hat. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Neustadt, Überseestadt, Gröpelingen: dort liegen die Einstiegspreise niedriger und die Bruttorenditen höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Schwachhausen: 3.690 € bis 4.010 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 9 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Viertel (Ostertor/Steintor): 3.360 € bis 3.900 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 16 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Findorff: 3.100 € bis 3.520 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 14 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Neustadt: 3.000 € bis 3.290 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 10 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Überseestadt: 3.300 € bis 4.530 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 37 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Gröpelingen: 1.750 € bis 2.330 € pro m², im Mittel rund 30 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Bremen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bremen 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, dazu eine etwaige Makler- oder Vermittlungsprovision. In der Summe liegen die Erwerbsnebenkosten üblicherweise bei 8 bis 12 % des Kaufpreises, und deutsche Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude bis 2022, 3 % ab Fertigstellung 2023, dazu die degressive Option von 5 % für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vor dem 30.09.2029.
Bremen ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Alle Zahlen im Juli 2026 gegen Primärquellen geprüft. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Bevölkerungsfortschreibung (Destatis/Statistisches Landesamt Bremen) via Statista, 31.12.2024.
Kaufpreise: immowelt Price Map, asking prices, 01.07.2026 (avg apartment 2,934 EUR/m2; district spread Rönnebeck ~1,841 to Schwachhausen ~4,006 EUR/m2).
Mieten: immowelt Price Map, asking cold rents (Angebotsmieten), 01.07.2026 (range 6.69-18.58 EUR/m2; 2025 avg 10.29).
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt annual table (2025: 2,918 EUR/m2, +4.3% vs 2024); Gutachterausschuss Bremen Grundstücksmarktbericht 2025.
Leerstand: Zensus 2022 (15.05.2022): ~13,655 of 364,795 dwellings vacant in Land Bremen = 3.7%, below national 4.3%; via buten un binnen/Destatis.
Häufige Fragen
Lohnt sich Vermieten in Bremen mehr als Eigennutzung?
Steuerlich sind es zwei verschiedene Modelle. Vermietung bringt 4,3 % Bruttorendite plus AfA und Zinsabzug, aber steuerpflichtige Einkünfte. Eigennutzung bringt eine steuerfreie Mietersparnis ohne jeden Abzug. Was besser ist, hängt am persönlichen Steuersatz und an der Haltedauer.
Kann ich eine selbst genutzte Wohnung später vermieten?
Ja. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung greifen AfA und Werbungskosten. Für die Zehnjahresfrist zählt aber der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, nicht der Nutzungswechsel.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bremen?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Bremen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, dazu eine etwaige Provision. In der Summe üblicherweise 8 bis 12 % des Kaufpreises, aus Eigenkapital zu tragen.
Welche Mietrendite ist in Bremen realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Neustadt, Überseestadt, Gröpelingen höher, in Spitzenlagen wie Schwachhausen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Bremen steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die separat aus Eigenkapital kommen müssen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Bremen zu 205.380 € sind das 41.076 € Anzahlung plus 15.404 € Nebenkosten.