Teilungserklärung
Die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum. Die notarielle Urkunde, die ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilt. Sie legt genau fest, was Ihnen gehört (Sondereigentum), was gemeinschaftlich ist (Gemeinschaftseigentum) und wie Stimm- und Kostenanteile verteilt sind.
Vor dem Kauf lesen: Sie fixiert Ihren Miteigentumsanteil (den Schlüssel für Hausgeld und Stimmgewicht), Nutzungsrechte an Gärten/Stellplätzen/Kellern und etwaige Nutzungsbeschränkungen (z. B. Gewerbe, Verbot von Kurzzeitvermietung).
Abweichungen zwischen den Plänen der Teilungserklärung und der baulichen Realität (ausgebaute Dachböden, einbezogene Flure) sind ein klassisches Rechtsrisiko: was gebaut, aber nicht erklärt ist, gehört Ihnen rechtlich nicht.
Häufige Fragen
Warum sollte ich sie vor dem Kauf lesen?
Weil sie festlegt, was Ihnen gehört, was gemeinschaftlich ist und mit welchen Anteilen Sie an Kosten und Stimmen beteiligt sind. Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gärten oder Kellerräumen stehen ebenfalls dort und nirgends sonst.
Was hat ihr Datum mit Kündigungen zu tun?
Sehr viel. Wurde das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet, sperrt § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung für drei Jahre ab dem Verkauf, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre. Lag die Teilung vor dem Mietverhältnis, greift die Sperre nicht.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Nur mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer, erneuter notarieller Beurkundung und Eintragung im Grundbuch. Rechnen Sie nicht damit, dass sich eine ungünstige Regelung nachträglich einfach abstellen lässt.