Erbbaurecht
Bauen und Besitzen auf gepachtetem Grund. Sie besitzen das Gebäude, pachten aber das Grundstück für 60–99 Jahre gegen Erbbauzins. Die Preise sind niedriger, aber die Finanzierung ist schwieriger, und der Wert sinkt mit kürzer werdender Restlaufzeit.
Häufig sind Kirchen, Kommunen und Stiftungen die Grundstückseigentümer. Achten Sie auf: Restlaufzeit (Banken wollen ihr Darlehen deutlich innerhalb dieser getilgt sehen), Indexierungsklauseln beim Erbbauzins und die Entschädigungsregel bei Ablauf (üblich sind zwei Drittel des Gebäudewerts).
Das Erbbaurecht steht in einem eigenen Grundbuchblatt, und auch auf seine Übertragung fällt Grunderwerbsteuer an. Für Investoren ist es ein Renditespiel mit Ablaufdatum: rechnen Sie es explizit durch.
Häufige Fragen
Warum ist ein Erbbaurecht schwerer zu finanzieren?
Die Bank beleiht das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Damit fehlt ein Teil der Sicherheit, der Beleihungswert fällt niedriger aus, und mit kürzer werdender Restlaufzeit sinkt er weiter. Nicht jedes Institut finanziert Erbbaurechte überhaupt.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück, der dafür eine Entschädigung zahlt. Deren Höhe regelt der Erbbaurechtsvertrag, und sie ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie den Preisvorteil gegen einen Kauf mit Volleigentum rechnen.
Wie wirkt sich die Restlaufzeit auf den Wiederverkauf aus?
Sie verkaufen mit der Wohnung auch die verbleibende Laufzeit. Je kürzer sie ist, desto kleiner wird der Käuferkreis, weil dessen Bank die Anschlussfinanzierung an derselben Restlaufzeit misst. Der Wertverlust setzt deutlich vor dem Laufzeitende ein.