Mietrendite in Mönchengladbach: was Kapitalanleger tatsächlich verdienen
Brutto- und Nettomietrendite, gerechnet aus den unten belegten Kauf- und Mietdaten. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Mietrendite in Mönchengladbach: das Wichtigste
Bei einem mittleren Kaufpreis von 2.320 € pro m² und einer Kaltmiete von 9,14 € pro m² ergibt sich in Mönchengladbach eine Bruttomietrendite von 4,7 %. Das ist die Rechnung vor Kosten: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
Von der Bruttorendite gehen die nicht umlagefähigen Kosten ab, vor allem die Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage und der Anteil des Hausgelds, den der Eigentümer trägt. Als Faustgröße bleiben davon rund ein Fünftel bis ein Viertel der Jahresmiete hängen, sodass aus 4,7 % brutto grob 3,7 % netto vor Finanzierung und Steuern werden. Die Kaufnebenkosten von 8,5 % in Nordrhein-Westfalen verlängern zusätzlich die Amortisation, weil sie den eingesetzten Betrag erhöhen, ohne die Miete zu verändern.
Der Markt in Mönchengladbach in Zahlen
Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen) hat 267.213 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.320 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.320 € bis 4.270 € pro m²), Neubau bei rund 4.500 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,14 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,7 % ergibt.
Preisentwicklung: +3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 5.030 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3,1 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Mönchengladbach kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Neuwerk und Windberg, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gladbach und Rheydt: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Gladbach (Innenstadt/Altstadt): 2.000 € bis 2.300 € pro m², im Mittel rund 7 % unter dem Stadtmittel.
Rheydt: 2.050 € bis 2.250 € pro m², im Mittel rund 7 % unter dem Stadtmittel.
Eicken: 2.150 € bis 2.350 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Windberg: 2.400 € bis 2.600 € pro m², im Mittel rund 8 % über dem Stadtmittel.
Odenkirchen: 2.150 € bis 2.350 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Neuwerk: 2.650 € bis 2.850 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Mönchengladbach
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Mönchengladbach ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: IT.NRW, Kommunalprofil Mönchengladbach, Einwohner Stand 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt.de Preisatlas, Juli 2026.
Mieten: immowelt.de Mietspiegel, Juli 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt.de Preisentwicklung Tabellen, Juli 2026.
Leerstand: Stadt Mönchengladbach Wohnungsmarktbericht 2024, 01.01.2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Mietrendite in Mönchengladbach?
Brutto 4,7 %, gerechnet aus 2.320 € pro m² Kaufpreis und 9,14 € pro m² Kaltmiete. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger übrig.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den eingesetzten Betrag ein, in Nordrhein-Westfalen also 8,5 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Mönchengladbach?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Mönchengladbach realistisch?
Brutto im Mittel 4,7 %, in renditeorientierten Lagen wie Gladbach und Rheydt höher, in Spitzenlagen wie Neuwerk niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Mönchengladbach steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Mönchengladbach zu 162.260 € sind das 32.452 € Anzahlung plus 13.792 € Nebenkosten.